高管變陣、區域合并，經營壓力倒逼房企“向內動刀”

　　作者：孫夢凡

　　從房企高管辭任、到區域合并調整，地產江湖仍在持續變局中。

　　2025開年至今，房企正迎來新一輪組織架構調整。據克而瑞監測，65家重點房企中，已有保利發展、中海地產、招商蛇口、建發房產、綠地控股等多家企業，進行了重大組織變更與人員調整。

　　房企組織架構調整的方向，整體以“收縮”為主，區域合并成為主流趨勢。與此同時，隨著區域公司、城市公司的升級、降級、裁撤、合并等變化，房企高管團隊也大多會出現適應性變動。

　　中指研究院企業研究總監劉水告訴第一財經，房企區域合并縮減，是當前行業“去產能、控風險、降成本”戰略的必然選擇。在政策定調“止跌回穩”的背景下，這一趨勢將在2025年持續深化，但需警惕過度收縮對區域市場適應能力的削弱。

　　精簡組織架構成趨勢

　　當下，房地產市場仍在調整中前行，雖然局部樓市迎來點狀復蘇，但眾多房地產企業如何保證主體地位、實現“活下去”，是開發商面臨的共同問題。

　　2025開年以來，多家規模房企扎堆調整組織架構，以應對多變市場下的風險和挑戰。

　　比如頭部房企保利發展，日前宣布組織架構調整，保利江蘇與淮海公司合并為江蘇公司，保利浙江與浙南公司合并為浙江公司，保利山東與齊魯公司合并為山東公司，保利遼寧與大連公司合并為遼寧公司。

　　招商蛇口也于新年伊始，在華東區域啟動城市公司合并，杭州公司更名為浙江公司，寧波公司調整為事業部并入浙江公司。調整后，華東區域管理范圍涵蓋上海、浙江、福建三大城市公司。

　　此外，綠地控股方面，合并了江蘇房地產事業部、安徽房地產事業部，并更名為蘇皖房地產事業部；合并浙江房地產事業部、江西房地產事業部，并更名為浙贛房地產事業部。

　　建發房產調整了華東、海西、東南三大集群版圖，原華東集群的武漢和黃石以及原海西集群的南昌，都被劃入東南集群，華東集群旗下部分事業部被取消合并，并重新任命3大集群總經理或副總經理。

　　從年初調整的頻率看，今年房企“向內動刀”的次數，確實較往年更頻繁。

　　據克而瑞統計，在過去的2024年，共有11家典型房企進行了16次組織架構調整，其中年初往往是調整的高峰期。2025年1月，則是近兩年調整房企最多的月份，共有6家房企扎堆調整組織架構。

　　如果將時間軸拉長，從2023年至今，保利發展、萬科和金地集團組織架構調整已有4次，綠城中國、招商蛇口、碧桂園、中交房地產等房企，也陸續經歷了3輪組織架構調整。

　　從房企調整方向看，收縮、合并是主要的關鍵詞。“目前來看，所有房企都在做戰略調整，有些要轉型、退出房地產開發領域，有些要退出一些投資區域、戰略收縮，區域合并、人員精簡等。”同策研究院首席研究員宋紅衛告訴第一財經。

　　劉水分析表示，房企組織架構收縮，背后有多方面原因。一方面，當下銷售端還處于復蘇初期，房企銷售規模普遍縮水，市場壓力倒逼效率提升，房企通過合并區域公司縮短管理鏈條，降低運營成本。

　　另一方面，要實現資源聚焦與風險管控，將資源集中于長三角等核心城市群；與此同時，權限上收，區域投資、資金審批等權限收歸總部，如華潤置地削弱大區管理權，萬科將重大項目直接劃歸開發經營本部管理。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對第一財經表示，上述現象是符合市場規律、企業運行規律的，當前房地產整體規模在收縮，市場供求關系發生重大變化，企業銷售數據普遍下滑，這都會對企業組織架構產生影響，如果不適時進行壓縮，會進一步加大企業運行成本。

　　值得注意的是，劉水提醒稱，房企區域合并也會帶來一些挑戰。區域合并會帶來人均效能提升，但也會使企業的市場敏感度下降，過度集權可能削弱區域靈活性，需平衡總部管控與地方創新。

　　高管變動更趨頻繁

　　房企組織架構調整，必然會伴隨著相關人員變動。比如，建發房產整合了華東、海西、東南三大集群版圖，與此同時，重新任命了三大集群總經理或副總經理，原集群董事長上調集團總部。

　　再如，頭部房企中海地產，在開年合并了沈陽公司和大連公司，整合為遼寧公司；原中海大連公司總經理葛臻，任命為新的遼寧公司總經理；原中海沈陽公司總經理程曉輝，調任中海北方區域副總經理。

　　除了上述伴隨區域調整的人員變動，房企集團層面的高管辭任也頻繁出現。

　　2月10日，大連萬達商業管理集團股份有限公司發布公告稱，公司總裁張霖因個人原因辭去職務，新任總裁為張春遠，該變動不會對公司日常管理、生產經營及償債能力產生不利影響。

　　出生于1972年的張霖，是“萬達系”的一名老將，甚至一度被視為萬達可能的“接班”人選之一。自2000年加入萬達集團以來，張霖曾擔任萬達文化集團總裁、萬達集團副總裁、萬達集團財務總監等多職務。

　　不過，隨著萬達上市、對賭、戰投等一系列事件出現，這家公司的內外生存處境也不復以往，王健林曾經的“左膀右臂”接連退場。2024年以來，張霖集中辭去萬達電影董事長、萬達文旅集團總裁、萬達投資集團董事長、萬達商管總裁等職責，僅保留萬達集團董事職務。

　　一位接近萬達的知情人士對記者表示，實際上去年張霖便已卸任了萬達商管總裁一職，日前的公告是應相關規定而做的披露，張霖辭任屬于個人原因，不會對公司有其他影響。

　　除了萬達，日前消息還顯示，龍湖智創生活原CEO劉興偉已離職，職位由原龍湖龍智造CEO宋海林接任。劉興偉自2010年加入龍湖，歷任多個重要職位，此次調整屬于正常的業務變動。

　　頭部房企管理層尚且頻繁變動，遑論那些中小規模的企業。據記者不完全統計，開年以來，綠景中國、上置集團、中駿集團等多家公司，均發布過高管變動的相關公告。

　　2月14日，綠景中國地產投資有限公司宣布，胡競英、莫凡辭去獨立非執行董事的職務，焦捷獲委任為新的獨立非執行董事，陳觀發獲委任審核委員會主席，以優化公司治理結構。

　　1月24日，中駿集團控股有限公司宣布，陳元來因需投放更多時間處理其他事務，辭去執行董事職務，自2025年1月24日起生效，陳元來已確認與董事會并無任何意見分歧。

　　談及房企高管頻繁變動的原因，宋紅衛告訴記者，目前大部分房企都面臨較大的生存壓力，被債務困擾、化債工作難度大，因此部分高管直接退場，即使部分優質房企還具備再投資能力，但在當前市場形勢下，也面臨投資指標、銷售指標、回款指標等各種要求，很多難以達成。

　　劉水分析表示，房企高管離職的核心動因，一是經營壓力傳導，2024年TOP100房企銷售總額同比下降30.6%，降幅相比2023年擴大13.3個百分點，業績承壓導致高管薪酬福利大幅縮水。二是組織架構調整，導致管理層級壓縮及權限上收。三是戰略轉型陣痛，房企從“高周轉”轉向“利潤導向”，需淘汰不適應精細化管理的傳統高管。四是行業信心仍需恢復，高管對行業前景迷茫。

　　“房企高管頻現離職，雖然大多稱是因為個人關系，但實際上肯定跟行情變動有關系。”嚴躍進對記者表示，當下房地產行情還在底部、銷售壓力增大，這都會對高管產生一些影響。當然，也有人的離職不是完全被動的，因為行業在調整、產業在調整，高管也會主動選擇新賽道。

　　地產江湖劇變之下，未來哪些房企可能留在“牌桌”上，企業又需要怎樣的高管人才？

　　宋紅衛認為，未來兩類房企將具備競爭實力，一是在本輪償債周期中化債成功、轉型成功的房企，將在新賽道上具備一定競爭力；二是目前具備再投資能力的優質房企。

　　從企業管理人員看，“未來房企需要兩類人才，一是具備戰略投資眼光的管理者，這是企業航行的指南針，需要指明正確方向；二是產品創新能力人才，房地產市場已進入存量市場，供給過剩是特征，未來只能通過創新產品來激發新的需求。”宋紅衛認為。

　　劉水認為，后續房企將更加需要復合經營型人才，需具備全周期項目操盤能力，能精準投資、擅長產品打造；二是抗壓實戰型人才，當下，有房企已經優先選擇能承擔多線程任務、適應高強度考核的管理者。