中新經緯2月28日電 (薛宇飛)近日，江蘇省鎮江市出臺空置房物業費打折的規定，再度引發空置房要不要交物業費、又該如何交的話題討論。

　　從業主角度看，房子沒有實際居住，應當不交或少交物業費。但在律師和業內人士看來，空置房屋物業費打折仍存多個障礙。

　　空置房屋物業費可以打折了

　　鄭州市民咨詢鄭州市空置房屋物業費是否可以打折。來源：人民網領導留言板

　　據人民網領導留言板，2024年11月，有市民咨詢鄭州市空置房屋物業費是否可以打折的問題。2024年12月初，鄭州市住房保障和房地產管理局回復稱，目前該市沒有空置房優惠政策，實踐中，未實際入住業主是否可以減免物業費，可以在物業服務合同中約定；未約定的，應當適用民法典的規定。

　　根據《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

　　根據國務院頒發的《物業管理條例》第七條規定，業主按時交納物業服務費用；第四十一條規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。

　　江蘇省鎮江市多部門發文表示，從2025年2月1日起，鎮江市區住宅連續空置超過6個月(含6個月)的，空置期間前期物業公共服務費按規定標準的70%交納。2024年6月，甘肅省蘭州新區也發文稱，對連續未入住6個月以上的空置住宅，由業主或使用人書面申請，其物業費按收費標準的50%收取。

　　資料圖：住宅小區。中新經緯 薛宇飛 攝

　　2022年5月施行的《湖南省物業服務收費管理辦法》第十五條規定，已辦理房屋交付手續但未入住或未使用的空置房交納物業服務費時，物業服務費按不超過90%交納，具體優惠幅度由市、縣確定。據公開信息梳理，目前全國還有青島、無錫、宿遷、揚州、濰坊、石家莊、常州、煙臺等地出臺了空置房物業費打折的相關規定。

　　北京金訴律師事務所主任律師王玉臣對中新經緯說：“在法律層面上看，還沒有關于空置房物業費打折的相關明確規定，目前主要散見在地方上的一些規定�！�

　　空置房尚無統一定義

　　盡管一些城市出臺了空置房屋物業費打折的規定，但實際操作中仍會遇到問題。

　　比如，該如何界定“空置房”？王玉臣表示，空置房目前還沒有一個全國統一的定義，通常是指長期(比如連續空置超過6個月)空置，未裝修、未入住、無水電消耗記錄。

　　王玉臣還舉例稱，業主向物業服務公司申請空置房屋物業費打折時，作為業主需要自己舉證證明房屋長期處于空置狀態，這個時候由物業公司進行評判，而評判本身具有一定的主觀性。更何況對于物業公司來說，物業費打折就意味著收入減少，但是公共區域的服務或投入成本并不會減少太多。

　　全國人大常委會法工委法規備案審查室內容。來源：中國人大網

　　2023年8月，中國人大網發布了一篇由全國人大常委會法工委法規備案審查室提供的研究案例。研究案例中稱，某省物業管理條例規定，已竣工但尚未出售或者尚未交付物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位承擔。物業交付后，業主未實際入住使用的，應交納物業服務費總額百分之七十的費用。

　　該研究案例稱，全國人大常委會法制工作委員會審查認為，根據民法典第九百四十四條的規定，業主應當按照物業服務合同的約定向物業服務企業支付物業費，不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕向物業服務人支付物業費。實踐中，未實際入住業主是否可以減免物業費，可以在物業服務合同中約定。未約定的，應當適用民法典的規定。地方物業管理條例規定業主未實際入住使用，一律交納物業費總額百分之七十的費用，缺乏上位法依據，實踐中也比較難操作，容易引發糾紛，地方性法規對此不宜直接作出規定。

　　王玉臣認為，未來若要推廣空置房屋物業費打折，首先就要完善立法，從國家層面制定相應的標準或規則，有上位法可依。尤其是在核心點上，比如空置房的定義。其次，在有上位法的基礎上，地方進行細化，制定詳細的認定標準，切實可行的操作方案等。再次，在具體執行上可以嘗試引入人工智能或網絡化動態監控，比如可以通過水電氣數據聯網的方式進行空置狀態實時監測。

　　業主與物企利益如何平衡？

　　空置房屋物業費打折，就意味著物業服務公司收入的減少，物業公司方面又有什么看法？

　　供職于某頭部物業服務上市公司北京公司某片區的負責人郭鵬(化名)對中新經緯說：“我個人認為，物業服務管理屬于市場化行為，應該讓市場去自發調節。我們很多小區的物業費已經很多年沒有漲過價格了，這種情況下如果要打折，對物業公司的經營是不利的�！�

　　郭鵬繼續稱，有些小區的物業費定價相對較高，物業公司的利潤也較高，但大多數小區并不掙錢，有的甚至物業費也收不上來。

　　在日常管理中，郭鵬發現，物業服務公司管理小區的成本與小區的入住率關系不大。他說：“物業管理公司管理的范圍是小區的公共區域，不管業主住與不住，小區的保安、保潔、綠化、客服等與人工相關的成本不會減少，同時，小區公共區域的能耗、設備運行等也不會減少很多。空置率高與低，與管理小區產生的成本不是正相關的�！�

　　中物智庫高級研究員宋子謙對中新經緯表示，物業服務公司的管理成本，與小區入住率的關系確實不大，但也不是完全沒有，比如，入住業主減少時，電梯、共用照明等共用設施設備和場地的運行使用次數下降，降低養護和檢修頻次；空置房不產生污水及垃圾，降低垃圾清運、排水排污管道疏通及化糞池清掏工作的強度；常住人員和流動人員數量下降，降低道路、電梯、大廳、樓道等場所清掃工作的強度等。他說：“會有一些影響，但影響不會像想象中那么大。”

　　面對這種情況，宋子謙提出，物業服務公司可以嘗試建立動態成本核算體系，區分固定以及可變服務成本，通過這種成本細化，告訴業主哪些成本是不變的，哪些成本與房屋空置有關，在這種情況下進行物業費協商，業主會更加理解，更具操作性。但他也說：“這需要物業服務企業基于大量的服務數據和經驗，在成本測算方面做到極致�！�

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責任編輯：魏薇 李中元