公募REITs迎打新熱，二級市場溢價率持續攀升

　　本周公募REITs打新火熱，連續兩只新品上市30cm漲停。

　　2月28日，REITs市場普遍調整，截至收盤54只REITs下跌，占比85.7%。

　　其中，匯添富九州通醫藥REIT、中金山高集團高速公路REIT、華夏南京交通高速公路REIT跌幅靠前，分別收跌4.58%、2.53%、2.47%。

　　具體看來，REITs認購潮起，匯添富九州通醫藥REIT于2月27日上市，交易首日開盤即30cm漲停，截至收盤漲幅回落至28.22%；2月26日上市的華夏金隅智造工場REIT，也在上市首日30cm漲停。

　　據統計Wind數據顯示，2025年以來，共有5只公募REITs上市，其中4只上市首日漲停。除了上述兩只，還包括易方達華威市場REIT和國泰君安濟南能源供熱REIT。且截至目前全市場63只公募REITs中，僅有9只在當日漲幅超過90%。

　　中金公司認為，需求端來看，中長期配置需求或來源于低利率環境下機構對于優質高息資產的配置。短期維度，二級市場估值持續抬升，帶來的一二級估值差(意味著打新賺錢效應明顯)，亦是推升資金認購熱情的重要原因之一。

　　從供給端來看，公募REITs產品屢屢創下超高認購倍數，比如，易方達華威市場REIT的公眾認購倍數達到407倍；國泰君安資管濟南能源供熱REIT的公眾認購倍數達到了813.44倍；匯添富九州通醫藥REIT的公眾投資者有效認購倍數達到1192倍，創下歷史新高。

　　“同時，新發市場單體項目可認購絕對規模(除戰配)較小或亦是REITs認購火熱的原因之一。”中金公司統計分析，華夏合肥高新REIT、華夏特變電工新能源REIT、易方達華威市場REIT、國泰君安濟南能源供熱REIT、匯添富九州通醫藥REIT，4只REITs的公眾可認購規模絕對值分別達到1.6億元、1.0億元、1.1億元、1.1億元、0.9億元。

　　不過隨著REITs行情火熱，行業人士提示稱，二級市場溢價率逐漸攀升，底層資產的質量和現金流分派率仍需關注。

　　截至2月18日，中證REITs全收益指數連續三個交易月收漲，年內累計上漲約6.7%，跑贏主流寬基同期漲幅。該指數于2月12日盤中觸及1064.6點，刷新近兩年高位。

　　第一財經據Wind統計，截至2025年2月28日，已上市交易的公募REITs達到63只，總市值為1783億元，相較于2024年初的811億元，總市值增長約120%。

　　國海證券研報分析稱，長期來看，公募REITs投資應聚焦于產品屬性與底層資產。公募REITs作為基礎設施證券化產品，期限長、現金流穩定、分紅高，適合長期配置而非短期炒作。隨著產品稀缺性減弱和機構認知提升，市場情緒將趨于理性，資產價格將回歸運營基本面。

　　作者：齊琦