老房改造帶來萬億級風口，多地將2005年前小區納入改造范圍

　　作者：馬一凡

　　近日，“將2000年以前建成的城市老舊小區納入城市更新改造范圍”沖上微博熱搜。

　　一時間，網友紛紛議論，是否2000年以前建成小區的都算老舊小區、老舊小區到底有多大規模？老舊小區有沒有可能會拆遷？

　　實際上，早在2020年國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》時就提出，到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。今年是“十四五”規劃收官之年，這意味著基本完成改造2000年之前建成的城鎮老舊小區工作已進入收尾階段。

　　記者發現，多地甚至已將2005年之前建成的老舊小區納入城市更新改造范圍中了。

　　不過，老舊小區改造絕非“大拆大建”，需要拆除重建的城市棚戶區，一般不納入老舊小區改造范疇，城鎮老舊小區改造也嚴禁隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹等行為。

　　專家測算：涉老舊小區規模達66億平方米

　　3月9日，住房城鄉建設部黨組書記、部長倪虹在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上表示，住房城鄉建設部將下功夫實施一批惠民生、促發展、防風險的更新項目，2000年以前建成的城市老舊小區都要納入改造范圍，因地制宜實施改造，也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

　　他話音剛落，“2000年以前建成的城市老舊小區納入城市更新改造”詞條便沖上熱搜，引發網友熱議。大家都在關心“老舊小區”到底該如何定義，2000年以前建成的老舊小區有多大規模？

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對記者表示，該研究院統計了1980年以來全國房屋竣工面積歷年數據，統計顯示，2000年及以前的竣工的房屋規模為當前存量房屋總規模的9%，建面大約為66億平方米。

　　實際上，更新老舊小區并不是一個新概念，從2017年至今，“老舊小區改造”已經走過了“試點啟動-頂層設計-全面推進”的階段，“改造2000年以前建成的老舊小區”最早在2018年就已經在相關政策中明確被提出。

　　2017年12月，住建部在廈門召開老舊小區改造試點工作座談會，會議選取了廣州、廈門、長沙、沈陽、寧波等15個城市成為城鎮老舊小區改造的試點城市。

　　2018年4月，住建部等三部委聯合印發《關于做好2019年老舊小區改造工作的通知》，明確了多項頂層設計，其中明確老舊小區認定的主體標準為“城市、縣城(城關鎮)建成于2000年以前、公共設施落后、影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區”。

　　2020年7月，國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，再次明確了老舊小區定義是“城市或縣城(城關鎮)建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(含單棟住宅樓)”，此外還提及“重點改造2000年底前建成的老舊小區”。

　　這份指導意見還訂立了一個目標——到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。

　　“十四五”規劃的最后一年就是2025年，也就是說“改造2000年之前建成的城鎮老舊小區”已經進入尾聲。

　　“在部分地區，房齡超過15年、20年的房子，已經算老了。”嚴躍進說道。

　　記者發現，不少地區甚至已將2005年建成的老舊小區納入了改造范圍。比如在2020年3月，山東省印發《山東省深入推進城鎮老舊小區改造實施方案》，其中提出到“十四五”期末在確保完成2000年前建成的老舊小區改造基礎上，力爭基本完成2005年前建成的老舊小區改造任務。2020年11月，寧夏住房和城鄉建設廳也曾表示，2025年前寧夏在全部完成2000年底前老舊小區改造任務的基礎上，擬將2005年底前建成的需改造的老舊小區全部納入改造范圍。

　　住建部在2023年也曾發文指出，各地可結合地方財政承受能力將建成于2000年底后、2005年底前的住宅小區納入改造范圍。

　　老舊小區改造絕非大拆大建

　　“新一輪拆遷潮可能又要來了”——近期這樣的言論頻現網端。

　　“老舊小區改造絕對不能完全理解為拆遷，這是一種誤讀”，嚴躍進對記者表示，“涉及拆遷時，會單列為‘城中村’，一般不說成老舊小區改造�！�

　　嚴躍進表示，老舊小區改造更多時候是指外立面翻新、加裝電梯、供水供電管網翻新等改造和修繕工程。

　　老舊小區改造并非“大拆大建”，這在正式文件中也已有涉及。

　　比如2018年住建部等三部委聯合印發《關于做好2019年老舊小區改造工作的通知》中明確，已納入城鎮棚戶區改造計劃、擬通過拆除新建(改建、擴建、翻建)實施改造的棚戶區(居民住房)，以及以居民自建住房為主的區域和城中村等，不屬于老舊小區范疇。老舊小區改造的內容，則包括“基礎設施的更新改造、服務設施的建設改造、公共區域修繕(含建筑節能改造)以及加裝電梯等”。

　　2021年12月，住建部等三部委聯合印發《關于進一步明確城鎮老舊小區改造工作要求的通知》，其中提出了“2個嚴禁”：嚴禁將不符合當地城鎮老舊小區改造對象范圍條件的小區納入改造計劃；嚴禁以城鎮老舊小區改造為名，隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹。

　　華福證券地產首席分析師陳立對記者表示：“城市更新不等于大拆大建，以‘微改造、提升功能’為主，僅對危房或無法修繕的建筑進行拆除�！�

　　目前，我國城鎮老舊小區的改造內容，主要分為三類：第一類是�；�本，比如水、電、煤氣、供暖、上網等等；第二類是提升類，比如設置活動室、停車場、充電樁等；第三類是公共服務設施，比如建設無障礙設施、適老化設施、衛生服務站、便民快遞收取點等。

　　“毫無疑問，老舊小區改造將帶來增量市場、催生新興業態，形成多層次經濟拉動效應。根據我們的報告《城中村改造可以拉動多少投資與銷售》測算，新增100萬套城中村改造或可帶來投資7697億元、商品房銷售額3.48萬億元，若改造分5年完成，則年均或拉動投資和銷售1539億元和6956億元�！标惲⒄f道。

　　“會出現很多新產業，比如符合老舊小區改造需求的加裝電梯企業、適老化公共設施以及兒童活動場地配套企業都能得到發展，很多企業已經瞄準了這些方向。”嚴躍進表示。

　　根據中國政府網公布的數據，從各地摸查情況看，老舊小區改造將拉動投資萬億元級，建材、建筑裝修、物業管理以及通信設備等行業都將受益，外墻涂料、塑料管道、水泥、建筑保溫材料等多個品類的市場規模將得以擴大。