住房公積金貸款利率有望下調，會否為商貸利率繼續(xù)下行打開空間？

　　近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)《提振消費專項行動方案》(下稱《方案》)。其中提到，要更好滿足住房消費需求，“適時降低住房公積金貸款利率”“擴大住房公積金使用范圍”。

　　此前，今年的政府工作報告也提出，要大力提振消費，實施提振消費專項行動。樓市仍是最受關注的領域之一。

　　去年以來，商業(yè)性個人住房貸款利率進一步下行，商貸利率與公積金貸款利率之間的利差不斷收窄，部分地區(qū)一度出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，引起市場對公積金貸款利率或將進一步下調的猜測。受訪人士表示，考慮到擴大內需、提振樓市的迫切性，這一增量舉措市場期盼已久，“該降了”。

　　業(yè)內認為，若公積金貸款利率調降落地，一方面將進一步為購房者減負；另一方面能夠釋放積極信號，進一步提升市場信心。

　　商貸與公積金貸款利差已處歷史低位

　　《方案》在“大宗消費更新升級行動”中提到，更好滿足住房消費需求。適時降低住房公積金貸款利率。

　　在商貸利率持續(xù)下行背景下，市場對公積金貸款利率的調整期待已久。“這是本次新的增量政策方向之一。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜對第一財經表示，年內適時降低公積金貸款利率，將進一步降低購房者置業(yè)成本。

　　當前，我國5年以上公積金貸款利率為首套2.85%、二套3.325%，處于歷史低位。不過，回顧來看，自2019年商貸利率換錨5年期以上LPR(貸款市場報價利率)以來，5年期以上LPR已從4.85%降至3.6%，累計調降125BP(基點)；同期，5年以上公積金貸款利率則僅調降2次合計40BP。

　　在這期間，央行還多次放松商貸利率下限直至取消，各城市的商業(yè)性個人住房貸款利率浮動加點數(shù)普遍有不同程度的下降。尤其在去年LPR先后3次下行之后，越來越多的城市房貸利率進入“2時代”，與公積金貸款利率利差進一步收窄至10BP甚至以下，來到歷史低位。個別城市甚至出現(xiàn)商貸利率與公積金貸款利率倒掛的現(xiàn)象，引起市場廣泛關注。

　　以廣州為例，去年四季度，在10月5年期以上LPR報價下降25BP至3.6%之后，當?shù)囟嗉疑虡I(yè)銀行跟隨調整后的房貸利率最低低至2.6%，較公積金貸款利率(首套房)低了25BP。隨后不久，當?shù)匦掳l(fā)放首套房貸利率被要求不得低于3%，部分銀行陸續(xù)對商貸利率進行逆向調升。

　　在此背景下，基于公積金貸款低利率、普惠性等特點和功能定位，不少市場人士預期并呼吁公積金貸款利率下調。有分析認為，公積金貸款利率下調，除了減負作用，會進一步釋放出積極信號提振市場信心，也有望為商貸利率的下調釋放一定空間。

　　華泰證券報告認為，較窄的利差對商貸利率進一步下行形成門檻，這也是2024年四季度以來房貸利率下調速度減緩，甚至部分城市首套房貸利率有所反彈的原因。降低公積金貸款利率有望打開商貸利率下行空間，進一步支持住房消費需求。

　　不過，招聯(lián)首席研究員、上海金融與發(fā)展實驗室副主任董希淼對第一財經表示，公積金貸款利率只是一個參照系，商貸利率調整并不與其掛鉤，此前個別城市逆向調升商貸利率的根本原因是商貸本身出現(xiàn)了“超調”。

　　央行《2024年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》中曾提到，在有效信貸需求不足的情況下，銀行過度競爭貸款，部分貸款利率特別是大企業(yè)貸款利率明顯低于同期限國債收益率。極少數(shù)銀行為搶占市場份額，還出現(xiàn)以顯著低于保本點的利率水平發(fā)放房貸的情況，不利于可持續(xù)支持實體經濟發(fā)展。

　　“公積金貸款具有較強的政策性，在商業(yè)性個人住房貸款利率大幅度下降的情況下，公積金貸款利率應盡快進行調整，保持與商業(yè)性個人住房貸款利率的適當利差，更好地發(fā)揮公積金貸款的普惠性。”董希淼表示，一般而言，住房公積金貸款利率應低于同期限商業(yè)性住房貸款利率50BP以上。

　　以商貸利率水平相對“堅挺”的一線城市北京為例，目前該市首套房商貸利率為3.15%(LPR-45BP)，二套房貸利率五環(huán)內、五環(huán)外分別為3.55%(LPR-5BP)、3.35%(LPR-25BP)。以此計算，北京商貸利率與公積金貸款利率之間的利差為首套房30BP，二套房22.5BP(五環(huán)內)、2.5BP(五環(huán)外)。

　　公積金貸款政策持續(xù)優(yōu)化

　　事實上，此輪房地產行業(yè)調整以來，住房公積金貸款政策調整是各大城市樓市政策優(yōu)化的重要方向，目前仍在持續(xù)。

　　去年5月，央行宣布自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。根據(jù)相關規(guī)定，2024年5月18日前已發(fā)放的個人住房公積金貸款，根據(jù)借款合同約定自2025年1月1日起執(zhí)行新利率。

　　目前，包括北京、上海、廣州、深圳等一線城市在內的各地均已跟進落實。調整后，5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別為2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別為2.775%和3.325%。

　　據(jù)北京住房公積金管理中心測算，以貸款金額100萬元、貸款年限30年的首套房為例，如采用自由還款方式，利率調整后每月將少還154元；如采用等額本息還款方式，每月將少還約135元。

　　另據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至3月16日，今年以來各地有約90城(區(qū))出臺政策約130條，其中針對公積金貸款政策的優(yōu)化約50條，優(yōu)化方向主要為降低首套、二套房公積金貸款首付比例，提高公積金貸款最高額度，優(yōu)化公積金貸款住房套數(shù)認定標準、延長還款期限、優(yōu)化商轉公等。其中，有超10地提高公積金貸款額度，超10地下調公積金貸款首付比例，約10地延長公積金最長貸款期限。

　　就在3月16日，深圳再度優(yōu)化公積金政策，包括將家庭最高額度提高至110萬元，購買首套最高額度可上浮40%、多孩家庭可上浮50%，購買保障性住房可上浮20%，合計可上浮110%。若購房的多孩家庭符合上述條件，貸款額度可提升至231萬元。同時，購買二套首付比例下調至20%。此前的2月，大連也針對符合條件的碩士研究生和多孩家庭推出貸款額度上浮政策。

　　“貸款額度的大幅提升，能較大幅度降低符合條件的購房者置業(yè)成本，對于市場活躍度的提振有著積極作用。”陳文靜說。

　　“應更好地支持居民使用住房公積金購房、租房，比如大幅度簡化辦理支取手續(xù)。”董希淼認為，要讓公積金貸款更好地發(fā)揮作用，還應該從多方面進行制度優(yōu)化。

　　《方案》還提到，要擴大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進靈活就業(yè)人員繳存試點工作。

　　華泰證券報告認為，住房公積金“既提又貸”早在2024年于部分省市如四川樂山、遼寧沈陽、江西南昌等開始試點并推廣，從這些地方的試點效果來看，主要體現(xiàn)了緩解居民購房資金壓力、激活市場需求等意義，通過降低購房門檻，助力剛需以及改善需求釋放。從《方案》此次提法看，未來有望從地方試點轉向系統(tǒng)性優(yōu)化，向更多城市推廣。

　　陳文靜認為，政府工作報告從擴需求、去庫存、防風險、新模式等方面明確了2025年房地產政策方向，《方案》進一步細化了促進住房需求釋放的政策舉措，優(yōu)化公積金政策有望成為各地落實促需求政策的重要抓手之一。“預計接下來更多城市或將從提升公積金貸款額度、提取公積金作為首付等方面加快跟進落實。”她說。