4月土拍熱度不減：房企押注核心城市 22城宅地平均溢價率升至28%

　　李莎

　　4月28日，杭州迎來6宗宅地出讓，土地出讓面積合計逾40萬平方米，總起始價近103億元。6宗地平均溢價率達22.4%，成交總價125.76億元。其中蕭山區世紀城核心單元地塊溢價率最高，達58.8%，成交樓面價51611元/平方米，創蕭山區涉宅用地單價新高。

　　在4月的土地市場上，杭州表現亮眼，多宗地塊溢價率超50%。4月22日，杭州蕭山區市北單元地塊和湘湖單元地塊分別拍出35066元/平方米和19306元/平方米的單價，溢價率分別達59.39%和74.4%，雙雙刷新板塊地價紀錄。

　　不只是杭州，4月南京、蘇州、重慶、成都等地均有宅地高溢價成交，整體來看，4月重點城市土拍熱度延續。中指研究院的數據顯示，4月1~22日，22個重點城市宅地平均溢價率為28%，創2023年10月以來新高。另據上海易居房地產研究院數據，截止到4月27日，今年前4月全國25個重點城市住宅用地溢價率為19%，相較去年全年6%的溢價率，增加了13個百分點。

　　還是杭州！

　　4月28日，杭州出讓的6宗宅地中，世紀城核心單元XS010305-25地塊無疑是大熱門。該地塊土地出讓面積33810平方米，地塊起始價28.57億元，起始樓面價32500元/平方米。地塊位置優越，鄰近杭州奧體印象城，東至金雞路，南至規劃防護綠地，西至仁孝路，北至揚帆路。

　　經過168輪激烈競價，該地塊最終被浙江保利城市發展有限公司收入囊中，成交總價45.37億元，成交樓面價51611元/平方米，溢價率58.80%。中指研究院統計發現，該地塊躋身杭州涉宅用地成交樓面價前四位置。

　　在當日的土拍中，溢價成交的還有西站新城單元YH080601-20地塊、蕭山城區市北單元XS070202-72地塊和康橋單元GS120103-04地塊，成交溢價率分別為16.94%、16.53%和5.12%。在這3宗地塊中，蕭山城區市北單元地塊成交樓面價最高，為24471元/平方米。

　　與此同時，杭州土拍市場分化特征仍存。雙浦車輛段地塊(雙浦單元XH120404-04-1、2、3、4、5、6地塊)和開發區單元JS0903-20地塊均底價成交，兩者成交樓面價分別為10053元/平方米、15001元/平方米。

　　杭州貝殼研究院院長上官劍向21世紀經濟報道記者表示，杭州核心板塊未來新房補漲預期較為強烈，具備區位、資源優勢等條件的優質地塊，比如世紀城核心單元地塊，銷售去化安全度高，對房地產企業吸引力較大，房企積極參與競拍。大部分跟普通購房者相關的剛需、剛改板塊，短期內價格預計不會出現大幅調整，開發商依據地塊的產品、區域供求、銷售情況等具體判斷，拿地相對較為保守。

　　今年一季度，杭州土地出讓總價高居全國首位，4月以來，杭州土拍市場熱度整體延續，多宗地塊高溢價成交。4月22日，杭州蕭山城區市北單元XS070101-26地塊、湘湖單元(聞堰北片區)XS160101-01地塊出讓，房企激烈參拍，分別經過81輪競價和115輪競價成交，溢價率分別為59.39%和74.4%，成交樓面價分別為35066元/平方米和19306元/平方米，均刷新板塊樓面紀錄。

　　4月3日，杭州未來科技城單元YH090901-05-1地塊出讓，最終以425046萬元成交，成交樓面價21426元/平方米，溢價率17.73%；4月1日，杭州8宗宅地出讓，其中6宗地溢價成交，原運河新城單元GS1004-08-1地塊、原運河新城單元GS1004-08-2地塊、三塘單元XC0506-R21/R22-21地塊和蜀山單元(蜀山片區)XSCQ2711-01成交溢價率均超50%，其中三塘單元地塊成交樓面價46268元/平方米，成為板塊新單價地王。

　　整體來看，上官劍表示，4月杭州土拍溢價率繼續保持高位，土拍熱度不減，背后是優質地塊的持續推出。多個地塊成交溢價率均超過50%，滿足市場多樣化改善型住房需求。接下來市場供地量將有所放緩，結合地塊的優質情況，預計杭州土地市場仍將保持較高熱度。

　　多地均現高溢價地塊

　　不只是杭州，4月北京、成都、重慶、蘇州、南京等地亦出現高溢價地塊，重點城市土拍熱度不減。

　　如4月22日，成都郫都區犀浦街道地塊吸引多家房企參與競價，最終成交價約2.61億元，成交樓面價9250元/平方米，溢價率33.09%；4月8日，北京通州區八里橋片區宅地出讓，4家競買方競價159輪，最終由招商蛇口競得，總價27.082億元，成交樓面價31192元/平方米，溢價率16.28%；4月7日，重慶市渝北區新牌坊地塊出讓，成交總價13.42億元，成交樓面價10418元/平方米，溢價率38.94%。

　　4月2日，南京玄武區新街口街道地塊出讓，競拍激烈，經過68輪競價，最終以4.43億元成交，成交樓面價37883元/平方米，溢價率43.37%。同日，蘇州姑蘇區低密宅地出讓，經過51輪報價，最終以5.31億元總價出讓，成交樓面價26054元/平方米，溢價率23.77%。

　　此外，4月溫嶺、嘉興、紹興等非熱門城市也出現高溢價成交地塊。如4月23日，紹興越城區成交一宗涉宅用地，成交總價4.17億元，成交樓面價9844元/平方米，溢價率20.87%。

　　中指研究院數據顯示，4月1~22日，北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢等22個重點城市宅地平均溢價率達28%，創2023年10月以來新高。

　　中指研究指數研究部總經理曹晶晶向21世紀經濟報道記者表示，2023年10月以來，多地相繼取消地價上限要求，疊加房企投資持續聚焦，截止到去年底，22個重點城市宅地成交平均溢價率保持在5%~10%左右，市場整體表現較為穩定。隨著去年四季度核心城市銷售端逐漸好轉，今年以來，土地市場平均溢價率上升明顯，1~4月重點城市月度平均溢價率均在20%左右。

　　縱觀前4月重點城市土地市場，上海易居房地產研究院數據顯示，截止到4月27日，今年前4月全國25個重點城市住宅用地溢價率為19%，相較去年全年6%的溢價率，增加了13個百分點。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，前4月重點城市溢價率較高背后，主要有三方面影響因素。一是各地出讓的優質地塊增加，普遍都是好地塊，配套較好；二是這些城市新房銷售和去化狀況較好，企業愿意投資拿地；三是拿地房企以優質企業為主，對這些城市有較好的投資意愿和心態。

　　曹晶晶指出，今年以來，精準投資、聚焦深耕仍是房企最優策略，頭部房企在核心城市補倉積極，其中央國企憑借資金優勢表現更為突出。截至4月22日，今年以來22個重點城市溢價成交的宅地中，央國企拿地金額占58%，民企拿地金額占比提升至24%。

　　曹晶晶談到，地價上限取消后，核心城市優質地塊吸引房企積極競拍，預計這些項目未來將多開發為改善型產品，有助于促進改善性住房需求釋放，推動房地產市場止跌回穩。