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貨量充足、花式營銷,各地開發商搶灘“五一”樓市

2025-05-02 14:38:06 第一財經

  貨量充足、花式營銷,各地開發商搶灘“五一”樓市

  作者:鄭娜 孫夢凡 馬一凡

  “五一”假期是開發商銷售的關鍵時點,在市場出現回暖信號的背景下,各地開發商積極備戰迎接今年的“五一”小長假。

  在一線城市中,北京房企借助“好房子”的概念推出專門的營銷活動,積極卡位市場;在廣州,各大開發商則紛紛搶跑,以低于市場預期的價格持續搶占客戶資源;在深圳,不少房企參與“好房節”,并借助“以舊換新”促銷售,真金白銀補貼購房者……

  熱點二線城市的開發商吸引購房者的方式則更加多樣化,在各類家電補貼、寬帶補貼等多重優惠活動之外,成都有項目推出了免3年物業費的活動,而杭州則有樓盤抽宇樹機器狗。值得一提的是,在部分回溫較為明顯的市場,已經有開發商在著手收回優惠,轉向保利潤。

  業內人士認為,房企在“五一”節點主動展開營銷活動,是市場向好的積極信號。

  “好房子”攪動北京樓市

  房企摩拳擦掌,卡位北京市場。龍湖集團方面告訴記者,該集團擬推出全國聯動營銷活動,從4月26日起推出系列優惠:每日5套好房一口價限時秒殺,以及97折限時購房補貼、線上直播間額外1%折扣等優惠,降低購房者置業門檻,活動持續至 5月11日。

  具體到項目層面,不僅是北京,龍湖對全國多項目的推盤力度顯著加大,北京昌平觀萃、蘇州吳中御湖境、蘇州高鐵新城未來御湖境等地項目,均將參與本次活動。其中,龍湖在北京的中關村觀萃項目,是首個落地的好房子樣板項目,武漢洪山御湖境是準四代宅產品,在景觀等方面也受到市場關注。

  其他房企的項目如北京中海麗金府、北京隅·西頌、亦莊的招商序等,也在近期向購房者開放了到訪,部分項目現場看房者較為熱鬧。

  以北京亦莊招商序為例,日前該項目日前做了產品發布,記者了解到其五一期間會開放售樓處,預計五月底正式開盤,項目主力戶型91~165平方米,配有架空層、風雨連廊等“好房子”要素,套內使用率超90%,最高可達96%。

  豐臺區的中海麗金府,是北京3年多來首宗不限價宅地,日前獲批了兩張預售證,首批共推出500套房源,價格11.38萬~12.72萬元/平方米,主力戶型有231、203、184、165平方米等面積段,單套總價1300萬元起,最高得房率約95%。

  豐臺區的另一項目北京隅·西頌,也在4月21日獲預售許可證、即將開盤,本次共獲批7棟樓、439套房源,擬售均價約8.75-9.22萬/平方米。在得房率方面,室內空間使用率超過90%,層高在約3.0-3.05m(頂層除外)。

  5月1日起,住建部發布的《住宅項目規范》將正式施行,涉及新房層高、電梯配置、隔音降噪、無障礙設施等多個方面,為“好房子”的建設提供了底層標準。而上述項目,均已按好房子的相關標準、甚至超過標準進行打造。

  今年以來,受房企接連推出高端改善樓盤的帶動,北京新房市場銷售規模可觀。據北京市住建委發布的網簽數據,今年一季度北京新房網簽9700套,同比增長12.3%,二手房網簽43000套,同比增長31.9%。

  在傳統的“小陽春”三月份,北京樓市尤為活躍,網簽數據顯示,3月份北京新建商品房住宅成交4850套,環比上漲111%,同比上漲36%;二手房住宅成交總套數為19234套,環比上漲62%,同比上漲約35%。

  進入4月份,北京樓市依然保持活躍狀態,數據顯示,從3月份到4月26日截止近兩個月時間,北京新房累計成交7855套,相較于1月和2月增長55.92%。其中,海淀區等高端改善項目開盤熱賣,帶動了不少市場熱度。

  廣州多盤積極搶跑

  廣州各大開發商選擇提前搶跑,近兩周,就陸續有多個樓盤首開或加推。

  廣州中原研究院統計顯示,今年4月1-27日,廣州共有16個項目在五一節前集中推出,包括天河、海珠、黃埔、番禺多個首開盤,提前鎖定客戶,整體推貨量超2650套,同比增長超161%,搶跑現象顯著。多個紅盤項目吸引了眾多置換需求入市,去化表現突出。

  近來引得市場廣泛關注的要數位于番禺的龍湖亞倫·央璟頌項目。由于項目本身靠近地鐵,距珠江新城近,具有良好的區位優勢,同時片區內住宅供應缺乏,一系列因素導致央璟頌備受期待,首推278套房源,獲得了超350組認籌。4月26日,央璟頌開盤,銷售額達8億元。

  同日開盤的天河區全新項目珠江·天河都薈,也位于地鐵旁,各類配套成熟,首推220多套房源,產品包括從72-152平方米的三至五房,項目總價310萬元起,對在周邊工作生活的購房者較有吸引力。開盤僅兩小時,項目就售出了200多套房源。

  另一位于番禺區的廣州地鐵地產·瓏曜上城項目稍早入市。該TOD項目配備良好的教育資源,首推建面約73-130平方米的剛改戶型,在開盤前就收獲了超1500組客戶登記,4月19日開盤推出的310套房源共成交突破5億元。

  差不多同期開盤的綠城馥香園項目,是位于海珠區核心區的改善項目,亦有多條軌交交匯,首批共預售124套房源,共吸引了300多組客戶,開盤當日成交超100套,去化約9成。

  這些項目的熱銷,除了在區位、配套、產品等方面具備各自優勢之外,另一個最主要的原因是價格都低于市場預期。

  例如,央璟頌開盤單價為3萬-3.7萬元/平方米,而該項目在蓄客階段的吹風參考價為3.6萬-4.2萬元/平方米,相當于貼著底價開盤;綠城馥香園的開盤價在5.2萬-5.8萬元/平方米之間,此前的吹風價格則在6萬元/平方米以上,市場認為這是“有誠意”的價格。

  有對廣州市場熟悉的房地產業內人士向記者透露,基本新項目開盤價格會比吹風價低10%-15%。而價格作為當前影響購房者決定的核心因素,接下來仍將是項目促銷的關鍵舉措。

  就在即將到來的“五一”,開發商已籌備起了價格策略,保利旗下的多個項目如珠江印象、花語海岸等有清棟特價活動;越秀地產在發放購房補貼外,還拿出100套特價房,并提供保價承諾;主打改善的新世界·天馥項目在五一期間將新推出百平以內的四房產品,并給出了最高85折的優惠;廣佛新世界項目也給出了送黃金、購房基金、家私家電等優惠動作。

  不過,受各大項目在4月下旬集中搶跑的影響,黃金周期間的推貨量會有所下降。廣州中原地產統計顯示,五一期間的開盤量為15個,房源量約1600套,同比降幅約24%。部分未能在4月底前入市的項目普遍將開盤時間推遲至五一之后。

  部分房企心態趨向樂觀

  在一季度的低供應量后,深圳市場也在即將到來的五一節前迎來了一波推盤熱潮。4月下旬起,開發商就動作頻頻。

  根據深圳中原地產研究中心統計,近期有9個項目在4月下旬或5月1號開盤,合計超2400套房源供應入市,萬科、遠洋、鵬瑞、鴻榮源等品牌房企均有項目供應。

  上述9個項目有4個在4月26日同步開盤,其中正包括深鐵集團旗下的前海時代尊府項目。該項目曾在2023年、2024年兩度入市,取得了較好的市場反應,本次又以76套四房設計的大平層房源引起市場矚目,共凍資入圍143批,開盤1小時,去化率就達到90%以上,銷售金額約19億元。

  即將開盤的項目中,中建旗下的鵬宸云筑項目頗受關注。該項目位于深圳龍華區,此前也曾兩度入市,共推出521套住宅房源,2024年11月底首批約360套房入市,開盤當天售罄;2025年3月底推出的153套房源,共收獲523批客戶,相當于3個人“搶”1套房,當天實現去化約98%,收金約10億元。該項目此次共推出246套房源,將于5月1日進行線下開盤。

  為了促進各類需求更積極地釋放,深圳有關部門也抓住這一窗口期,舉辦“五一好房節”,約30家品牌房企參與其中,推出特價房源、限時折扣等各類優惠。此外,還有17個樓盤還與深圳當地中介機構樂有家合作,參與“以舊換新”活動,以真金白銀補貼置換購房者,客戶最高可獲得超11萬的購房補貼。深圳也成為首個落地以舊換新給補貼的一線城市。

  伴隨著一系列樓市支持政策的出臺,疊加網紅盤陸續入市,深圳新房市場從去年起就保持活躍的狀態。深圳貝殼研究院統計顯示,自去年9月底以來,深圳新房去化速度一直較快,4月截至27日,全市新房成交量為4751套,比去年4月增長68%;新房二手成交總量為11017套,比去年4月增長42%,創近五年新高。

  持續去化也使得深圳的新房庫存明顯減少。深圳貝殼研究院監測,截至4月21日,深圳新房住宅可售房源為26736套,與去年4月相比減少近半,住宅去化周期為7.8個月,同比縮短了14.5個月。

  在這一市場新形勢之下,不少房企加速搶跑、積極去化的同時,還有部分開發商開始選擇“保利潤”。某深圳本地房企內部人士透露,五一期間公司沒有推盤計劃或營銷活動,“不著急賣”,前期推出的項目還有所提價。即將推出第三批次項目的紅盤鵬宸云筑在今年3月二次開盤時就有所調價,5.71萬/平方米的開盤均價相較于超6萬元/平方米的備案均價,折扣約93折,較第一批次的88折已有所回收。

  相似的情況也出現在杭州。伴隨著年內杭州土地市場地王頻出的現象,新房市場也同步火爆,中指院數據顯示,僅3月杭州新房市場有19個項目開盤需要搖號,且有9個項目中簽率都低于20%。杭州限價新房幾乎陷入一房難求的境地,很多售樓處也因此收起了優惠,營銷活動所剩無幾。

  有房企內部人士私下向記者透露,公司經歷了去年的回血,不少開發商的現金流問題得到了解決,當前已沒有暴雷之虞,開發商的經營策略也就從原來的現金流導向轉到利潤導向,更多地想要保利潤。

來源:第一財經

編輯:陳俊明

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