上海樓市“銀四”兌現：新房市場高端改善領跑，二手房量價企穩回升

　　澎湃新聞記者 計思敏

　　上海樓市“銀四”兌現。4月，上海新房市場在高端改善項目帶動下呈現“低開高走”格局，成交規模與去年同期持平；二手房市場則連續7個月站穩“榮枯線”以上水平，量價顯現筑底信號。

　　新房市場高端改善領跑，區域分化延續

　　上海中原地產數據顯示，4月上海新建商品住宅成交面積為55萬平方米，成交量和去年同期相當。交易節奏上，延續低開高走格局，尤其是最后一周，在高供應推動下成交超18萬平方米。

　　從供應情況來說，據上海中原地產數據，4月新房供應49.2萬平方米，環比增加5.1%。入市的31個樓盤中，14個樓盤是3萬元/平方米-6萬元/平方米的首次改善樓盤，其余均為中高端改善項目，其中包括9個10萬元+豪宅類項目，當期供應面積最大的項目是寶山月浦的上海長灘五期，投放3.8萬平方米、368套，網上報均價53182元/平方米。

　　“4月初受到清明假期影響低開，經過一周的調整后，新房成交連續向上反彈。特別是下半月有不少網紅項目入市，帶動成交上行。”上海中原地產市場分析師盧文曦分析道。

　　據澎湃新聞不完全統計，今年4月，上海至少有5個“日光盤”，包括浦發・蓮園、象嶼蘇河琹廬、翡雲悅府、中海云邸玖章、保利海上印等，這些項目均實現開盤即罄。

　　其中最受市場關注的莫過于浦東新楊思地王翡雲悅府項目，項目于4月27日線下開盤，首批次開盤時，228套房源獲近千組認購，入圍積分近64分，成功刷新今年上海新盤最高認購數和最高入圍積分紀錄。首開“日光”后，4月29日項目火速加推二批次房源，160套房源累計獲認購超500組，認購率達318%，再次觸發限售及積分制。

　　不過，新房市場仍延續結構性分化趨勢。機構監測數據顯示，4月共有15個樓盤認購率不足50%，其中不少項目因認購不足直接取消搖號環節。

　　從區域分布來看，數據顯示，4月，浦東成交面積超過13萬平方米，繼續領跑全市。閔行、寶山這些首次改善和中端改善關注度較高的區域成交面積分別超過6萬平方米和5萬平方米，延續了較高活躍度。遠郊區域中，嘉定表現突出，成交面積達到5萬平方米，青浦、松江表現則相對弱些。

　　盧文曦指出，3月成交量季節性沖高后，4月成交必然會回歸到合理區間。值得關注的是當前觸發積分的樓盤開始變多，網紅項目的熱銷可以持續提振市場信心，預計后續在穩定的推盤節奏助力下，5月成交依然有不少看點。

　　從五一假期完成認籌的多個樓盤來看，翡雲悅府、西派海上等多個熱門項目觸發限售及積分制，綠城潮鳴東方、安高申隴院等也觸發限售。

　　二手房市場量價企穩回升

　　從二手房市場來看，上海的二手住宅成交量已連續7個月保持在1.5萬套“榮枯線”以上水平運行。據上海中原地產數據，4月上海二手住宅成交2.09萬套，同比增加28.52%。

　　盧文曦提到，4月雖然一些先行指標相比3月略有下滑，但總體情況都保持在相對活躍期。特別是4月下半月也出現過單日網簽量超過1400套的高數據，說明市場總體情況仍不錯，不少掛牌房源消化速度也略有提升。

　　從各區成交情況來看，浦東成交超過4000套，領跑全市，寶山、閔行緊隨其后。徐匯、普陀、楊浦等中心城區成交均破千套，保持活躍水平。整體而言，內中環、中外環的成交占比繼續小幅提升，總價700萬元以上的房源交易活躍度在持續升溫。

　　從成交前十的小區來看，一些房齡較大但位置還不錯的“老舊小”保持較高的交易量，比如閔行的靜安新城。此外，像徐匯的馨寧公寓、顓橋的君蓮閔都雅苑等動遷房也有不錯的交易量，說明剛需還在穩定入市，同時這些二手房房東正成為新房市場重要改善客源，形成交易鏈條良性循環。

　　價格而言，上海中原二手住宅價格指數環比上漲0.25%，連續兩個月回升，前4個月中僅2月份出現環比下跌。伴隨成交放量，業主心態趨穩，品質商品房及市中心次新房議價空間已收窄，優質房源的價格有止跌跡象。

　　業內指出，盡管4月成交環比回落，但屬季節性調整，總體表現仍延續了市場較高的活躍度。4月召開的政治局會議首次提出“持續鞏固房地產市場穩定態勢”，預計政策仍會持續呵護房地產，根據市場形勢變化及時出臺針對性舉措。同時，政治局會議也提及推進城中村和危舊房改造，有望釋放置換需求，支撐一二手市場聯動。疊加央行近日出臺下調公積金貸款利率等一系列政策，相信市場預期有望進一步改善。