收購商品房用做保障房，三大一線城市已展開行動

　　作者：馬一凡

　　近日，上海市閔行區的區屬國企宣布以公開收購方式籌集存量商品房用作保障性租賃住房，意味著上海在收購庫存商品房方面也開始發力。

　　截至目前，四個一線城市中，已有深圳、廣州、上海三座城市先后宣布收購存量商品房。

　　去年全年，保障性住房再貸款政策已支持全國近萬套存量商品房被收購用作保障性住房。今年，中央專項債、保障性住房再貸款等政策工具加速落地，不久前，浙江、四川率先發行收購存量商品房的專項債，意味著地方收購存量商品房進程取得了新突破，房地產市場供求關系有望得到進一步修復。

　　上海近郊也加入“收購商品房”行列

　　6月9日，上海市閔行公共租賃住房投資運營有限公司發布《關于以公開收購方式籌集保障性租賃住房(階段性房源)的公告》，面向社會公開征集符合要求的房地產項目用作保障性租賃住房(階段性房源)使用，意向單位于6月10日開始正式報名。

　　天眼查顯示，上海市閔行公共租賃住房投資運營有限公司為上海閔房(集團)有限公司旗下的全資子公司，控股股東為上海市閔行區國資委。

　　公告顯示，此次閔行區以公開收購方式籌集保障性租賃住房，首先收購標的須是合法合規的新建住宅商品房項目，并具備現房交付條件；其次，項目的地理位置須在閔行區的南部地區；第三，可收購的房源需集中分布，單項目提供房源總建筑面積不少于7500平方米，房源產權清晰、無權屬糾紛、未被法院查封、扣押、凍結；最后，收購價格方面，最終以房源評估價值為準。

　　根據公告要求，意向單位的報名時間為6月10日—16日，意向單位需要提交營業執照、房地產權證、測繪報告原件及復印件，另外房源相關資料包括項目概況、房源明細表(一房一價)。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，閔行區收購商品房項目用作保障性租賃住房，這或許并非上海近年來首例，前幾年也已有其他區有過類似動作，不過，這確實是今年以來上海“收購存量商品房第一槍”，具有標桿性意義。

　　2024年10月，在國新辦舉行的新聞發布會上，財政部曾表示，支持地方用好專項債收購存量商品房用作保障性住房，這項政策主要是由地方自主決策、自愿實施，遵循法治化原則，按照市場化來運作。

　　嚴躍進表示，今年是深入落實房地產“嚴控增量、優化存量、提高質量”的關鍵年，各地在收購閑置土地和庫存商品房方面持續發力，當然從各地動作來看，消化存量更多體現在二三線城市中。此次上海閔行的政策發布，意味著上海在收購庫存商品房方面開始發力，從模式上看，其和其他城市的做法有相似性。

　　至此，“北上廣深”四個一線城市中，已經有深圳、廣州、上海三座城市先后宣布收購存量商品房。

　　去年8月，深圳市安居集團有限公司發布《關于收購商品房用作保障性住房的征集通告》，向深圳市域征集商品房用作保障性住房項目。緊接著，去年11月，廣州安居集團發布公告稱，將收購已建成的存量商品房用作保障房，要求面積在90平方米以下，收購將遵循市場化、法治化、雙方自愿等原則。

　　嚴躍進分析稱，目前超大城市的新房市場也已呈現結構性的差異，以上海為例，其核心區新建豪宅市場表現非常好，認籌情況很火爆，而近郊區和遠郊區市場略有壓力，疊加部分需求分流到二手房市場，個別新盤供應密集的區域暫時性出現去庫存的問題。閔行區作為上海近郊區之一，率先推進此類政策，市場意義較大。

　　專項債等資金支持正加速落地

　　自2024年起，全國多地已開始試點存量商品房“收儲”工作，并在金融和財政政策上加大對“市場+保障”住房供應體系的支持力度。

　　據房地產研究機構克而瑞統計，目前全國已有超60個城市表態支持國有企業收購存量商品房用作保障性住房。

　　從政策落地和資金到位情況來看，各項進展也在加快。2024年以來，中央及監管部門對收購存量商品房的資金支持政策持續落地，當前各地收購存量商品房的資金來源主要包括住房租賃團體購房貸款、保障性住房再貸款、專項債券等。

　　今年年初，國開行對外公布稱，2024年全年，國開行用好保障性住房再貸款政策，支持了多個省份收購近萬套存量商品房用作保障性住房。

　　去年10月，財政部發聲支持專項債券收購存量商品房，今年5月，浙江、四川率先發行收購存量商品房的專項債，意味著地方收購存量商品房進程取得了新突破，引起了市場關注。

　　從金額來看，浙江、四川兩地用于收購存量商品房的專項債券分別為17.5億元、1.7億元，分別占各省當期發行新增專項債券的3.2%、0.6%，合計發行金額19.2億元，整體規模不高。

　　據中指研究院統計，此次專項債券發行，涉及浙江省9個商品房項目，以及四川省的2個商品房項目，合計11個收購項目，其中7個項目為地方國企所有，2個為混合所有制企業項目，2個為民企項目，地方國企的項目是被收購的主力項目，其收購金額達16.5億元，占比超85%。

　　從收購價格來看，收購定價多通過備案價折扣的方式進行，如浙江省嘉興市南湖區多項目收購價格約為備案價格的90%左右；杭州祥生銀湖新語項目收購房源為企業自持商品房及車位，溫州三個項目收購房源均為企業配建的政策性住房，因此收購價格折扣較大，如萬科歐洲華庭，協商確定本次收購的價格在國有建設用地使用權出讓合同約定指定銷售價基礎上再進行9折，分別按備案價的63%、54%進行計算。

　　中指研究院認為，從已發行的用于收購存量商品房的專項債券來看，發行利率在1.3%-2.13%之間，專項債券的期限分別為10年、20年、30年，是利率水平較低且期限較長的一種方式。專項債券一定程度上有利于疏通當前各地收購存量商品房中的部分卡點問題，也有利于加快各地去庫存工作，直接改善樓市供求關系，促進房地產市場修復。

　　嚴躍進則認為，通過地方收購存量商品房，將促進部分房源快速消化，有助于緩解房企庫存壓力和改善現金流，促進房地產市場的供求關系平衡。