“有天有地”的別墅走俏，誰在撐起這個小眾高奢市場？

　　作者：鄭娜

　　別墅市場有點熱鬧。3月以來，廣州陸續有二手別墅盤成交案例發生，更有沉寂四年的小區出現成交；杭州的二手別墅則是從年初至今節節攀高，成交價、成交套數都在上揚，綠城桃花源前五個月的成交量已達到2024年全年的水平。

　　新供應的別墅類產品也同樣受到市場青睞，上海有風貌別墅項目開盤即罄，蘇州今年聯排合院的成交套數已達2024年的7成。

　　隨著房地產市場的持續調整，高層住宅產品供大于求，同時，購房者的改善類需求越發強烈，2022年后很多購房者開始向往“有天有地有院子”的生活，土地供應端也開始出現松動。根據中指數據監測，2024年，22個重點城市容積率在1.5以下的宅地宗數占比達18%，較2023年提升6.3個百分點。

　　業內認為，低密度地塊往往較為優質，通常能夠實現高溢價成交，有助于穩定和提升土地市場的整體信心。同時，這類地塊的開發也將增加市場上別墅、聯排類低密住宅產品的供應量，能更好地滿足不同層次購房者尤其是改善型購房者的需求，預計這些項目的入市將對樓市將形成重要支撐。

　　別墅類產品成交放量

　　廣州市場迎來多宗二手別墅的成交。5月上旬，樓齡超過20多年的二手別墅盤黃沙島出現了成交案例，這套建面超380平方米的別墅成交價2018萬元，單價約5.23萬/平方米。該樓盤的上次成交要追溯到2021年。

　　同樣在5月上旬，位于廣州番禺區的綠茵島花園也成交了一套二手別墅，這套成交價也在2000萬元以上，建面約334平方米，單價則攀上了6萬/平方米。

　　廣州鏈家星河灣分店經理陳秋玲向記者透露，5月底綠茵島花園還有一套江邊獨棟別墅成交，建面約380平方米、成交價也在2000萬元。“我們片區有荔芳園、銀灣、裕景花園、珠江花園、綠茵島等多個包含別墅產品的項目，近一年來別墅的帶看和成交比之前都有所增加，不少是來自海珠、天河、白云區的高校老師。”

　　今年以來，廣州番禺區已有多宗總價2000萬-3000萬的二手別墅成交。貝殼找房的成交信息顯示，3-4月份，共有4套別墅成交，二手別墅紅盤錦繡香江有一套房源的成交價達到3800萬，單價觸及9.7萬元/平方米的高位。

　　陳秋玲表示，別墅產品近來開始受到更多關注，主要受“地段+稀缺性”的影響，雖然平層產品越來越多，但地段好的別墅產品數量不變，客戶的購房理念也在發生改變，他們更傾向通過產品的稀缺價值進行資產保值。

　　值得一提的是，上述成交的幾套二手別墅中，有不少存在四五百萬級別的降價幅度或掛牌周期較長的情況。

　　在山水資源豐富的杭州，市場對別墅的熱情更高。4月底，鮮少有房源面世的杭州老牌豪宅林語別墅有一套獨棟別墅以6000萬元成交，折合單價約9.4萬元/平方米。

　　杭州貝殼研究院提供的數據顯示，2025年前5個月，包括九溪玫瑰園、林語別墅、綠城桃花源、綠城西溪云廬、湘湖壹號等在內的五個典型別墅項目在內，目前已有44套成交，達到去年成交總量的約67%。2024年前述五個二手別墅項目共計成交約65套。

　　位于余杭區的老牌別墅項目綠城桃花源是今年的成交主力。綠城桂蘭豪宅經理方佳貝告訴記者，這個項目2024年全年成交40套，今年到目前簽合同、交定金的房源已有40多套，不少客戶就是業主，在小區內為子女多購置一套。

　　方佳貝表示，在杭州購買別墅的多是浙江籍的企業家，有些是在杭州工作生活，也有部分外地富豪在限購放開后擁有購房資格，選擇到省會購置一套稀缺資產。此外，春節期間Deepseek火出圈，以此為代表的“杭州六小龍”進入大眾視野，把很多企業吸引到杭州來，帶來了很多新客戶。

　　市場存在需求

　　不只是二手別墅，各地市場上供應的別墅類新盤也備受購房者青睞。上海獨有的風貌別墅產品在2024年大量上市，被稱為“風貌元年”。這類產品既保留了歷史風貌保護建筑，也具備很多現代改良因素，并且多位于城區較為核心的位置，容易受到高凈值人群的關注。

　　2024年6月，中海·順昌玖里&中海·恒昌玖里的49套風貌別墅入市，套均總價1.1億元，單價亦高達29萬元/平方米，實現首開售罄；2025年初入市的保利·外灘序濱江花園別墅，也獲得了首開去化率80%、二次加推去化90%的好成績。

　　在蘇州市場，別墅類產品的新增供應旺盛，成交亦表現亮眼。克而瑞統計數據顯示，2024年，蘇州市區共有15個樓盤有別墅房源供應，產品包含疊加、聯排、雙拼、獨棟，多個別墅樓盤走出了銷售獨立行情，其中綠城玫瑰園以超45億元的銷售額位列蘇州各大樓盤之首。

　　近年來，隨著經濟社會的發展和生活條件的改善，越來越多購房者的置業目光已經開始轉向別墅。

　　旭輝建管總裁劉冰洋就發現，2022年之后有很多客戶開始向往“有天有地有院子”，期待另外一種生活。過去從平房搬到高樓，高樓住夠了要去郊區享受清凈和寬敞，但發現郊區發展不夠成熟后，就要重新回到市中心；在受到疫情影響之后，大家發現還是自家有院子比較好。

　　深耕蘇州市場十余年的一位華東房企內部人士也向記者表示，疫情之后，確實有一波對此類改善型需求的釋放，2022年時，蘇州市場的疊加、聯排合院的總成交量突破2000套，達到了一個小高峰。

　　這一情況也出現在杭州市場。方佳貝告訴記者，2020年之后，杭州的別墅受關注就開始提高，很多二手別墅就開始漲價，但不少客戶出于支持企業運作等需求，暫時沒有直接進入市場，直至2022年許多豪宅客戶手中現金流開始穩定，便下單購置房產。也是在這一年，桃花源的成交達到了21套。

　　上述華東房企內部人士也表示，當前市場有這樣的客觀需求，不管在哪個城市，當地都有這類高凈值人群要有不同的生活體驗，所以當市場提供這類產品時，就會有購買意愿。

　　低密地塊供應增加

　　過往幾十年里，別墅類產品的供應都被嚴格限制。

　　回溯過往，自上世紀90年代起，為提高土地利用率，國家就出臺規定限制別墅用地，此后幾乎每隔一年就會發布一條新規限制別墅的審批和建設，例如2010年明確嚴禁向別墅供地，2012年提出住宅項目容積率不得低于1.0的標準。

　　容積率對住宅產品形態起著關鍵性的影響作用。一般而言，高容積率地塊對應著高層住宅，而低容積率才能提供更多人均占有空間、更長日照時間、更寬小區路面，帶來更舒適的居住體驗。

　　容積率對住宅形態有決定性影響。明源地產研究院數據顯示，一般來說，獨棟別墅的容積率要求在0.2-0.5之間，聯排通常在0.4-0.7之間，疊拼0.8-1.2，洋房則在1.5-2.0。當國家將宅地容積率的紅線定在1.0，就從操作層面把純別墅擋在了門外。此后“限墅令”越發嚴格。

　　但隨著房地產市場的持續調整，高層住宅產品供大于求，購房者的要求不斷迭代升級，對改善類產品的訴求越發強烈，土地供應端也開始出現松動。

　　2023年9月底，自然資源部發文，提出建議土地拍賣中的地價限制，并建議取消遠郊城區新供宅地容積率不低于1.0的限制等。這意味著“限墅令”迎來松綁。

　　此后，各地的低容積率地塊明顯增加。例如杭州，2023年上半年就有低密地塊上市，“但上半年時大多數地塊容積率還是集中在1.5~2之間，”中指研究院華東大區常務副總高院生表示，2023年下半年，伴隨著土拍政策的調整，容積率低于1.5的地塊明顯增多。

　　2024年，隨著各項政策的持續寬松，地方政府通過增加核心地塊供應，不斷優化土地出讓條件，降低供應宅地的容積率。

　　根據中指數據監測，2024年，22個重點城市容積率在1.5以下的宅地宗數占比達18%，較2023年提升6.3個百分點，其中，濟南、無錫宗數占比均超40%；天津、南京、重慶宗數占比均在20%以上。

　　與此同時，一線城市也開始在郊區重新出現純別墅地塊。億翰智庫統計，上海2022年-2024年8月供應的土地容積率低于1.5的不超過15宗，2024年7月青浦區土地推介會上出現了3宗規劃容積率僅為0.8的地塊。根據現在的開發建設條件和實際產品設計情況來看，有資深業內人士表示，容積率低于1.2可以做出聯排產品；容積率在1.3左右，就可以做疊拼、洋房產品。

　　各大城市中，蘇州表現較為突出。據克而瑞監測，2024年，蘇州市區已經掛牌的51宗宅地，容積率在1-1.1之間的，就有28宗，這一容積率指標意味著可以建造聯排，甚至雙拼、類獨棟這類別墅產品。

　　這已在蘇州的新房供應中有明顯的體現，上述華東房企內部人士提供的數據顯示，2024年，蘇州當地聯排合院供應套數共314套，同比增長約3倍；2025年至今，這一趨勢延續，聯排合院的供應目前已有超380套。“目前蘇州核心區別墅供應帶動量價齊升，預計今年下半年到2026年，別墅類產品供應會進一步加大。”