上市四年 我國(guó)REITs市場(chǎng)總市值逾2000億元

　　證券時(shí)報(bào)記者 張淑賢

　　4年前的今天，首批公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)在滬深交易所上市。自此，REITs這一創(chuàng)新品種開(kāi)始進(jìn)入國(guó)內(nèi)投資者的視野。

　　短短4年里，我國(guó)REITs市場(chǎng)總發(fā)行規(guī)模超過(guò)1800億元，總市值規(guī)模突破2000億元大關(guān)，共上市66只REITs產(chǎn)品，產(chǎn)品數(shù)量已超過(guò)新加坡及日本等市場(chǎng)，成為亞洲第一。

　　回望4年REITs二級(jí)市場(chǎng)的波動(dòng)歷史，從發(fā)軔之始的熱切追逐、“盲目打新”的上漲行情，到2023年交投冷淡，歷經(jīng)“深度調(diào)整”后的明顯折價(jià)，再到2024年回歸理性，關(guān)注底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的投資價(jià)值，初步經(jīng)歷了一個(gè)完整周期。

　　在這一過(guò)程中，監(jiān)管部門(mén)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，立足市場(chǎng)實(shí)踐，在制度建設(shè)、項(xiàng)目發(fā)行與監(jiān)管機(jī)制等方面不斷探索，著重建立以市場(chǎng)化價(jià)格為核心，帶動(dòng)發(fā)行定價(jià)、二級(jí)市場(chǎng)交易、存續(xù)期管理全鏈條發(fā)展的良好生態(tài)。

　　從一級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，REITs市場(chǎng)普遍采用詢(xún)價(jià)機(jī)制，通過(guò)設(shè)定合理的詢(xún)價(jià)區(qū)間，吸引投資者參與報(bào)價(jià)，最終確定發(fā)行價(jià)格。據(jù)行業(yè)專(zhuān)家分析，當(dāng)前REITs市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步反映了項(xiàng)目資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)相對(duì)均衡的狀態(tài)。

　　近期啟動(dòng)詢(xún)價(jià)的中銀中外運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT，通過(guò)采用上下限打開(kāi)的市場(chǎng)化定價(jià)區(qū)間，給予投資者充分的定價(jià)權(quán)，共獲575戶(hù)網(wǎng)下對(duì)象報(bào)價(jià)，全場(chǎng)倍數(shù)251.12倍(剔除后)，報(bào)價(jià)機(jī)構(gòu)戶(hù)數(shù)、全場(chǎng)倍數(shù)均位列我國(guó)公募REITs產(chǎn)品推出以來(lái)市場(chǎng)第二，央企公募REITs第一。該REIT最終定價(jià)參考市場(chǎng)化報(bào)價(jià)結(jié)果較評(píng)估價(jià)的溢價(jià)率達(dá)到16.16%，為公募REITs推出以來(lái)市場(chǎng)最高發(fā)行溢價(jià)率。

　　從二級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，已上市的REITs中也涌現(xiàn)出一批“排頭兵”項(xiàng)目，這些項(xiàng)目得益于底層資產(chǎn)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)、投資回報(bào)穩(wěn)定豐厚、產(chǎn)業(yè)方積極參與等因素，市場(chǎng)表現(xiàn)在各自行業(yè)內(nèi)名列前茅。

　　在市場(chǎng)化價(jià)格機(jī)制下，投資者對(duì)于“好項(xiàng)目”的認(rèn)可會(huì)發(fā)揮市場(chǎng)篩選作用，具體表現(xiàn)為二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的上漲和交易活躍度的提升。記者觀(guān)察到，被市場(chǎng)認(rèn)可的“好項(xiàng)目”較發(fā)行價(jià)的漲跌幅(后復(fù)權(quán))普遍在20%以上，最高超過(guò)90%，2025年以來(lái)的換手率普遍在1%以上，顯著高于全市場(chǎng)平均水平。

　　在國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)4年建設(shè)發(fā)展歷程中，相關(guān)配套制度也在持續(xù)完善創(chuàng)新。監(jiān)管部門(mén)按照“成熟一類(lèi)，推出一類(lèi)”的原則，從審核、持續(xù)擴(kuò)募、信息披露、業(yè)務(wù)操作等多個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)，不斷優(yōu)化各類(lèi)制度安排，已完善形成“業(yè)務(wù)辦法+指引+指南”的多層次規(guī)則體系，推動(dòng)監(jiān)管制度逐漸規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化。

　　如果說(shuō)4年前，首批9只REITs的發(fā)行上市是國(guó)內(nèi)公募REITs萌芽階段的蹣跚起步，那么在上市4周年這個(gè)時(shí)刻，REITs正逐步進(jìn)入擴(kuò)容提質(zhì)的新階段。隨著REITs底層資產(chǎn)的逐步擴(kuò)大、更多積極舉措的出臺(tái)，新的REITs市場(chǎng)版圖正在徐徐展開(kāi)。