上海又現(xiàn)法拍房成交價超億元，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是“撿漏價”

　　近日，上海知名中式豪宅小區(qū)“九間堂”一別墅被法拍，最終成交價破億，達(dá)到1.09億元。據(jù)第一財經(jīng)記者統(tǒng)計，這是今年以來在淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺上成交的第三套成交價破億元的上海豪宅。

　　根據(jù)淘寶網(wǎng)司法拍賣平臺，標(biāo)的物“上海市浦東新區(qū)芳甸路599弄60號全幢”起拍價為1.03億元，參拍保證金為1200萬元，加價幅度最低為10萬元/次。

　　6月20日，這幢建筑面積達(dá)到682平方米的獨(dú)棟中式別墅的拍賣活動共收獲2.8萬次圍觀，兩名參拍者競價9輪，最終用戶姓名侯磊以最高價勝出(1.09億元)，溢價率為5.8%，成交單價約合16萬元/平方米。

　　根據(jù)競拍公告，該法拍別墅的處置單位為南京市棲霞區(qū)人民法院，不動產(chǎn)登記權(quán)利人為沈某某和共有人朱某某與沈某某。直至法拍活動進(jìn)行時，該標(biāo)的物的共有人還在居住中，共有人繳納了保證金300萬元并承諾于拍賣成交后15日內(nèi)騰空交付。

　　這套法拍別墅所在的小區(qū)“九間堂”，在上海的豪宅圈有一定名氣。

　　“三開三進(jìn)、謂之九間”，這種中式傳統(tǒng)建筑格局是“九間堂”名稱的由來。

　　九間堂由證大集團(tuán)開發(fā)，一期于2006年竣工，二期于2013年竣工，一期和二期加會所總共有49幢別墅，分布在河道兩側(cè)，每幢別墅的建筑面積為600多平方米至1200多平方米。該小區(qū)位于上海聯(lián)洋社區(qū)的北面、世紀(jì)公園的東面，園區(qū)占地10.8公頃，地理優(yōu)勢明顯，是上海市中心為數(shù)不多的純獨(dú)立式別墅社區(qū)。

　　值得關(guān)注的是，去年的3月7日，也就是一年多前，九間堂也有一套獨(dú)棟別墅(浦東新區(qū)芳甸路599弄15號全幢)被法拍，與今年這棟被法拍的別墅相隔不遠(yuǎn)，而去年那套別墅的原主人正是昔日“地產(chǎn)金融大佬”戴志康，也是九間堂別墅開發(fā)商證大集團(tuán)的原老板。2022年12月30日上午，上海市第一中級人民法院依法一審公開宣判戴志康等7人非法吸收公眾存款、集資詐騙一案，對戴志康決定執(zhí)行有期徒刑十九年。在這之后，戴志康名下資產(chǎn)被拿出來法拍。

　　去年戴志康名下被法拍的九間堂別墅建筑面積也是680多平方米，但是其屋況很差，部分外墻已拆除，門窗全部缺失，看起來只剩殘垣斷壁，就連物業(yè)費(fèi)都欠費(fèi)超過50萬元，竟然拍出了1.44億元高價，溢價率達(dá)到60%，比市場評估價多出了1700萬元，成交單價高達(dá)21萬元/平方米。

　　但時隔一年多，同一個小區(qū)、幾乎同面積的別墅，在現(xiàn)況更好的情況下，成交總價卻降低了約3500萬元，成交單價減少了5萬元/平方米。

　　“十幾萬一平方米的價格，幾乎已經(jīng)是區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品的價格了，九間堂這種獨(dú)棟別墅產(chǎn)品其實(shí)是比較稀缺的，也是比較高標(biāo)準(zhǔn)的，所以我認(rèn)為16萬元/平方米的成交價，可以說是法拍市場中的一種‘撿漏’了。”上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦對第一財經(jīng)表示。

　　盧文曦表示，從去年開始至今法拍房市場在交易量方面一直都是略有增長的，但是價格走勢卻并非如此，盡管一個多月前，上海有一棟老洋房別墅拍出了50.46萬元/平方米的單價，但這屬于特殊案例，從整個市場面來看，大部分房源價格是向下承壓的。

　　“在法拍房市場，頂尖產(chǎn)品的價格波動性很大，容易出現(xiàn)特殊案例，而普通類型的房源如果沒有特別大的套利空間，是很難有人接盤的。”盧文曦表示。

　　記者統(tǒng)計了淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺上1月份至今所有上海住宅性質(zhì)的法拍房，發(fā)現(xiàn)成交價過億元的房屋有三個，除了前文所述的九間堂別墅，還有1月6日成交的一套位于浦東新區(qū)知名濱江小區(qū)湯臣一品的豪宅，建筑面積達(dá)到767平方米，成交價為1.735億元，單價達(dá)到22.62萬元/平方米。在5月27日，位于新華路329弄的一套老洋房別墅以2.7億元總價成交，單價高達(dá)50.46萬元/平方米。此外，還有兩套豪宅起拍價過億，但是因無人競價而流拍，其中一套在降價后重新開拍，以8000多萬元的價格成交。

　　作者：馬一凡