配售型保障房加速入市，專家建議“籌集為主、新建為輔”

　　價(jià)格打折、封閉管理，近期多地配售型保障房加速“開賣”。

　　濟(jì)南第一批配售型保障房?jī)r(jià)格確定、南寧首批配售型保障房開放報(bào)名、成都首個(gè)開工建設(shè)的配售型保障房六月底預(yù)售、廣州今年第一批配售型保障房啟動(dòng)選房......從一線城市到多個(gè)省會(huì)城市，多地配售型保障房的售建工作都有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

　　從定價(jià)上看，配售型保障房按“保本微利”原則進(jìn)行售賣，多地項(xiàng)目定價(jià)是周邊商品房的五六折左右，這也是其吸引購(gòu)房者的最大優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，配售型保障房實(shí)行封閉管理，禁止變更為商品房流入市場(chǎng)，金融屬性被取消，與以往的政策住房有較大區(qū)別。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，配售型保障房政策若能長(zhǎng)期發(fā)展，市場(chǎng)和保障的關(guān)系將逐漸理順，剛性住房需求可由保障房滿足，房企也可放開手腳打造高端產(chǎn)品。不過(guò)，鑒于當(dāng)下的住房庫(kù)存規(guī)模，建議配售型保障房以“籌集為主、新建為輔”。

　　市場(chǎng)價(jià)五六折起售

　　自住房制度改革以來(lái)，我國(guó)住房保障體系經(jīng)歷過(guò)多次調(diào)整。經(jīng)適房、廉租房、限價(jià)房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房等各類保障性住房先后出現(xiàn)，各城市也出臺(tái)過(guò)地方性的保障房，比如北京的自住型商品房、深圳的安居型商品房和可售型人才房。

　　配售型保障性住房，則是我國(guó)住房保障體系的“新物種”。2024年12月，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，要“以需定購(gòu)、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度”，被業(yè)內(nèi)視為新一輪保障性住房建設(shè)全面啟動(dòng)的信號(hào)。

　　今年以來(lái)，配售型保障房籌集、建設(shè)、出售工作有所加快，多地均出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

　　6月23日，濟(jì)南市第一批次配售型保障房?jī)r(jià)格確定。清河新筑和鳳鳴新筑兩個(gè)項(xiàng)目，均由濟(jì)南城發(fā)成家保障房建設(shè)有限公司開發(fā)建設(shè)，配售房源共計(jì)433套，其中清河新筑項(xiàng)目住宅售價(jià)6750元/平方米(含裝修費(fèi)用)，后者售價(jià)7900元/平方米(含裝修費(fèi)用)。

　　記者查閱發(fā)現(xiàn)，清河新筑項(xiàng)目位于歷城區(qū)全福街道，附近二手房均價(jià)從9000元到1.6萬(wàn)元不等，其中均價(jià)1.1萬(wàn)/平方米的居多，保障房整體較周邊二手房市場(chǎng)價(jià)低四成左右。項(xiàng)目戶型則在55平方米～77平方米之間，地下車位售價(jià)約3萬(wàn)元/個(gè)，預(yù)計(jì)2027年6月底前交房。

　　鳳鳴新筑項(xiàng)目位于歷城區(qū)港溝片區(qū)，附近的二手房如點(diǎn)翠園售價(jià)1.4萬(wàn)元/平方米、融創(chuàng)文旅城蘭亭居售價(jià)1.4萬(wàn)元/平方米、珠玉園售價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米、梧桐臺(tái)售價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米，保障房售價(jià)約為周邊項(xiàng)目的六七折，此外附近新房銷售均價(jià)則超過(guò)兩萬(wàn)元。

　　6月21日至23日，南寧今年首批配售型保障房也開放報(bào)名，本次籌集的71套房源涵蓋4個(gè)項(xiàng)目，價(jià)格約是商品房?jī)r(jià)格的6折左右，平均銷售價(jià)格從4493元/平方米到5449元/平方米不等。據(jù)悉，南寧市已經(jīng)籌集了5000多套配售型保障性住房，將陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)。

　　一線城市中，廣州的配售型保障房則正在選房，首批推出的兩個(gè)項(xiàng)目為蘿崗和苑、嘉翠苑，銷售基準(zhǔn)價(jià)分別為15800元/平方米、17300元/平方米，數(shù)量分別為936套、400套，均為現(xiàn)房。據(jù)悉，這兩個(gè)項(xiàng)目售價(jià)約為周邊商品房及二手房的一半左右。

　　根據(jù)廣州安居集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，上述兩個(gè)項(xiàng)目，在報(bào)名期共吸引了超九千戶家庭申請(qǐng)。其中，嘉翠苑400套房源共收到3719戶家庭申購(gòu)，最終搖號(hào)確定715戶家庭進(jìn)入選房；蘿崗和苑936套房源收到5286戶家庭申購(gòu)，1714戶入圍選房資格，目前選房結(jié)果還未公布。

　　西安首個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目浐灞家園，日前也舉辦了“交房即交證”活動(dòng)。據(jù)悉，浐灞家園均價(jià)7481元/平方米(含裝修)，相比周邊房?jī)r(jià)算是“半價(jià)賣房”，不過(guò)從去年12月開售至今，該項(xiàng)目還在“面向社會(huì)公開銷售”，尚有少量91～97平方米兩居房源。

　　成都方面，首個(gè)開工建設(shè)的天府新區(qū)配售型保障房項(xiàng)目——錦官天府花園，計(jì)劃6月底預(yù)售。按照“保本微利”的原則配售，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)在15200元/平方米左右，每戶配贈(zèng)一個(gè)地下車位使用權(quán)，最終價(jià)格以項(xiàng)目正式銷售時(shí)公布的“一房一價(jià)”為準(zhǔn)。

　　定價(jià)和籌集問(wèn)題較關(guān)鍵

　　目前，配售型保障房以保基本為原則，主要面向工薪收入群體、機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員和企業(yè)引進(jìn)人才，按成本“保本微利”銷售，并實(shí)行封閉管理、有條件回購(gòu)，和商品住宅市場(chǎng)完全隔離。

　　在籌集渠道方面，有新建和轉(zhuǎn)化兩種途徑，可通過(guò)劃撥土地出讓、或利用存量土地進(jìn)行建設(shè)，也可通過(guò)存量的人才房、共有產(chǎn)權(quán)房或企業(yè)破產(chǎn)處置的商品房轉(zhuǎn)化。其中，有城市將存量商品房轉(zhuǎn)化為保障房，有的是原有政策房轉(zhuǎn)化而來(lái)，有的則是國(guó)資新建項(xiàng)目。

　　值得注意的是，現(xiàn)實(shí)中各地配售型保障房進(jìn)展不一，有的剛開始征求意見(jiàn)，有的正在啟動(dòng)報(bào)名申請(qǐng)，有的則已正式開售許久，各地項(xiàng)目的實(shí)際熱度也不盡相同。

　　廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉告訴第一財(cái)經(jīng)，各地配售型保障房進(jìn)度不一，主要與建設(shè)周期、項(xiàng)目定價(jià)有關(guān)。配售型保障房的重要特征是，要按成本保本微利定價(jià)，與周邊商品房項(xiàng)目形成互補(bǔ)關(guān)系，但從去年至今，商品房市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)調(diào)整，部分配售型保障房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)有所削弱，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期也影響了購(gòu)房者的選擇。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)也對(duì)記者表示，各地配售型保障性住房的認(rèn)購(gòu)情況，確實(shí)呈現(xiàn)出一定的冷熱差異。最主要的原因便是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，部分區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)，使得保障房與商品房之間的價(jià)差縮小，購(gòu)房者在選擇時(shí)更加理性。

　　此外，項(xiàng)目質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)、地段問(wèn)題等，也是購(gòu)房者會(huì)考慮的因素。嚴(yán)躍進(jìn)還表示，配售型保障性住房封閉管理、禁止公開轉(zhuǎn)讓，雖然部分地方提及政府回購(gòu)的可能性，不過(guò)在回購(gòu)價(jià)格、回購(gòu)條件等細(xì)節(jié)上需進(jìn)一步明晰，減輕購(gòu)房者疑慮。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，縱觀保障房發(fā)展歷史，此前出現(xiàn)部分保障房項(xiàng)目因區(qū)位偏遠(yuǎn)、配套缺失等問(wèn)題，最終項(xiàng)目空置、造成資源浪費(fèi)。未來(lái)，在配售型保障房建設(shè)籌集過(guò)程中，需要特別關(guān)注區(qū)位、配套等因素，切實(shí)滿足剛需群體的住房需求。

　　值得注意的是，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已經(jīng)發(fā)生明顯變化，多數(shù)城市存在較大庫(kù)存壓力，房地產(chǎn)總體供過(guò)于求。在這種情況下，如何平衡好配售型保障房的建設(shè)問(wèn)題？

　　陳文靜表示，如果大量新建保障房，將對(duì)商品房尤其是剛需市場(chǎng)形成分流。因此，建議配售型保障房以“籌集為主、新建為輔”。此前政策文件也提出，在商品住房庫(kù)存大的城市，可改建或收購(gòu)存量商品住房用作保障性住房，避免重復(fù)建設(shè)造成浪費(fèi)。

　　李宇嘉也稱，現(xiàn)有的配售型保障房建設(shè)，整體體量還比較小，各地仍處于第一批、第二批的入市過(guò)程中，對(duì)新房市場(chǎng)上的新規(guī)項(xiàng)目影響較小。對(duì)二手房來(lái)說(shuō)，如果是同價(jià)格區(qū)間和產(chǎn)品類型，購(gòu)房者的選擇增多，會(huì)形成一定競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，不過(guò)整體影響不大。

　　“如果配售型保障房政策能夠貫徹落實(shí)并長(zhǎng)期發(fā)展，市場(chǎng)和保障的關(guān)系將逐漸理順。”陳文靜稱，長(zhǎng)期來(lái)看，剛性住房需求可以由保障房滿足，工薪收入群體可放開手腳為美好生活?yuàn)^斗；房企則無(wú)須再受到面積、價(jià)格等限制，可以專注打造高端改善型產(chǎn)品、滿足改善性住房需求。