“零首付”購房再現？“高評高貸”暗藏多重隱憂

　　南方財經記者 龐成 郭曉潔 廣州報道

　　近日，南方財經記者注意到，社交媒體流傳的一張聊天截圖顯示，某銀行巡視組與紀委已進駐廣州，重點調查銀行與中介機構合作中的“高評高貸”違規業務。與此同時，相關部門對廣州中介公司集中的區域展開突擊排查，排查中介公司是否涉及相關業務。

　　上述截圖引發市場對樓市“高評高貸”現象是否死灰復燃的關注。

　　7月14日，南方財經記者向多位房產中介、銀行人士了解相關情況，截至發稿前，無法證實截圖內容真偽。不過，有廣州房產中介告訴南方財經記者，自房地產市場價格進入下行區間以及首付比例放松以來，“高評高貸”現象確有抬頭，特別是在二手房市場，總價較高的、剛需性沒那么強的樓盤出現這類操作比較多。

　　此外，也有消息稱，銀行確實已經關注到了“高評高貸”，起因是在6月初對上半年例行風險排查時，查出了相關情況。廣州一家國有行內部人士則告訴南方財經記者，該行一直對“高評高貸”情況保持常態化的排查，“不過高評高貸的操作空間依然存在”。

　　對此，有法律人士提醒，“高評高貸”過程中涉及多重法律風險，買方、賣方以及中介方均可能因相關操作，涉嫌騙取貸款罪、貸款詐騙罪、提供虛假證明文件罪等，被追究刑事責任。

　　“高評高貸”死灰復燃？

　　所謂“高評高貸”，是指通過虛高評估房產價值，從而獲取更高額度貸款的操作，常與“經營貸違規入樓市”“零首付購房”等灰色手段捆綁。

　　“高評高貸其實是個老生常談的話題，只是不同時期的活躍度或者特點有所不同。”廣州一位房產中介告訴南方財經記者，銀行是通過房產的總價以及貸款成數來控制貸款總額。在貸款成數不變的情況下，“高評高貸”是指通過一定操作將房產的評估價高于真實價格，從而從銀行貸出更多金額。這其中，往往還涉及“陰陽合同”等違規操作：一份“陰合同”以實際房價簽訂，是購房者的真實購房價格；另一份以較高房價簽訂，是購房者向銀行申請按揭貸款時提供的證明材料。

　　以總價240萬的房產為例，不考慮稅費等因素，若按現時首付比例15%來計算，購房者除了需支付36萬首付款外，還需向銀行貸款204萬。不過，若將房產價評估價提升至300萬，并通過簽訂陰陽合同等方式，則購房者則可以從銀行貸款255萬，較原先的204萬提升了51萬。這不僅可以覆蓋首付金額，還能從中套利15萬元，實現“零首付”甚至是“負首付”。

　　不過，前述的房產中介表示，過去在房價快速上漲的背景下，高評比較難，且首付比例3成的背景下，空間也有限。最近一段時間“高評高貸”現象有所抬頭，主要是現在房價下行，且首付比例降低至15%后，操作空間較大。“特別是一些總價較高的、剛需性沒那么強的樓盤，出現這類的操作比較多，高評的幅度大概在10-20%左右。”

　　此外，他還表示，一手房市場在管理上相對嚴格，“負首付”和“零首付”現象相對少一些，上述情況主要出現二手房市場。

　　除了房貸以外，“高評高貸”還與過往“經營貸違規入樓市”有著千絲萬縷的關系。過去，在經營貸利率顯著低于房貸利率時，一些購房者通過“高評高貸”將房貸置換成經營貸，既降低月供壓力，又變相突破首付比例限制。

　　不過，經營貸期限通常為3-5年，而房貸期限長達20-30年，一旦購房者面臨經營貸續貸，且房產評估價出現大幅下跌時，就會面臨著貸款額度縮水，需補足差額，否則將面臨斷供的窘境。

　　此外，在“高評高貸”中，一些不法中介亦能從中獲益。廣州一位從事金融資產處置的律師向南方財經記者表示，一些中介在協助客戶進行高評高貸操作后，還會從中收取一定的服務費用。此外，個別中介還聯合客戶，通過“高評高貸”套取銀行的低成本信貸資金后，轉而以高息對外放貸，通過賺取利差來獲取高額收益。

　　多地曾發文提示風險

　　“‘高評高貸’可能涉及陰陽合同、虛假交易等違法違規行為，一旦被發現，貸款合同可能被認定為無效或部分無效，銀行將通過法律手段追討貸款，要求購房者一次性償還全部貸款，甚至將購房者列入征信黑名單。”廣東正大聯合律師事務所高級合伙人、律師劉志浩向南方財經記者表示。

　　劉志浩還表示，在“高評高貸”實際操作中，購房者還可能面臨著多重的法律風險，包括可能會出現與賣方的買賣合同糾紛、與中介的中介合同糾紛等。“中介若主導偽造材料、組織虛假交易，則可能構成騙取貸款罪；若購房者明知評估價虛高仍配合，也可能構成 騙取貸款罪共犯。”

　　事實上，此前已有多地、多個部門曾多次發文提醒。早在2016年7月29日，住建部、發展改革委等七部門發布的《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》明確表示，“中介機構提供住房貸款代辦服務的，應由委托人自主選擇金融機構，不得將金融服務與其他服務捆綁，中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務，不得向金融機構收取或變相收取返傭等費用。”

　　2024年12月23日，廣州市房地產中介協會就曾發布存量房購房風險提示。

　　該協會稱，近期，個別城市出現新房項目及中介機構違規發布買房“零首付”、代辦“首付貸”等信息。“需辦理住房按揭貸款的購房人，應通過正規金融機構辦理按揭貸款申請手續，切勿通過簽訂陰陽合同、‘高評高貸’等方式辦理貸款.......不盲目輕信‘零首付’‘經營貸’‘消費貸’等購房模式，做好風險評估，避免陷入經濟困局。”

　　2023年5月，深圳市房地產中介協會發布《關于禁止參與/協助“買房負首付”、“零首付”的鄭重提示》。該協會要求各房地產中介機構、從業人員禁止以任何形式參與/協助此類以“負首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。“如發現深圳市房地產中介機構、從業人員存在違規銷售宣傳或為消費者違規購房貸款提供咨詢、協助的，深房中協將立即報送行政主管部門依法依規查處。”

　　對于銀行等金融機構而言，房產抵押是銀行風險防控的重要手段，“高評高貸”下虛高的房產價格將使得銀行風險防控能力削弱，增加其放貸的風險。

　　對此，廣州一國有銀行銀行內部人士告訴南方財經記者，面對當前市場上“高評高貸”現象頻發的現狀，銀行內部傳統的風控手段主要聚焦于對評估公司的嚴格準入管理以及定期輪換機制。

　　不過，該名內部人士也坦言，盡管銀行的風控系統會對評估價明顯高于市場價的項目進行嚴格排查，但如果銀行內部人員出現道德風險，“高評高貸”的操作空間依然存在，需要加強對從業人員的管理和培訓。