7月土拍市場“縮量提質”：一線城市溢價率創年內新高，單價“地王”頻現 　

　　每經記者｜劉頌輝 每經編輯｜魏文藝

　　“上海誕生新的全國單價地王項目”“深圳土地單價時隔十年再破紀錄”⋯⋯7月份，多個熱點城市的土拍消息頻登熱搜榜，引起市場廣泛關注。

　　《每日經濟新聞》記者梳理各機構統計數據發現，7月土地市場總體供應面積同比下降，但多地土拍卻刷新了當地樓面價紀錄。尤其是一些“絕版地段”“多年斷供區域”的高品質宅地入市出讓，引來眾多房企的激烈爭奪。如上海、深圳、蘇州等地陸續拍出高溢價、高總價、高單價地塊，土地市場“縮量提質”特征顯著。

　　中指研究院企業研究總監劉水8月1日接受《每日經濟新聞》記者書面采訪時表示，從各城市群的土地出讓金額來看，長三角位居四大城市群之首，央企、國企和地方國資房企仍是拿地主力，民企僅在重點深耕區域補充土儲。

　　“土地市場爭奪激烈，一方面是由于房企希望抓住窗口期，在核心城市的優質地塊進行補倉。另一方面，今年以來各地釋放的優質地塊和稀缺項目吸引了房企的目光，稀缺性決定了競爭的激烈性。”劉水認為，接下來，北京、上海、深圳、杭州、成都等熱點城市的核心地塊或將繼續保持高溢價成交。而三四線城市則以底價成交為主，部分城市可能通過優化供地結構、降低起拍價格等方式吸引房企投資布局。

　　一線城市溢價率創年內新高

　　據克而瑞數據，7月全國土地市場成交規模迎來季節性環比回落，土地成交建筑面積、金額分別環比下降13%、18%；供應建筑面積低位運行，為6181萬平方米。

　　7月份，克而瑞重點監測城市的土拍平均溢價率達9.9%，為2025年二季度以來月度新高，主要是下半月兩周接連出讓了多宗優質宅地。其中，一線城市土拍溢價率大幅攀升，上升至25.7%，創下今年以來的月度新高；三線城市土拍溢價率小幅上升至4.6%，較上月增加1.2個百分點；二線城市土拍溢價率下降1.1個百分點至6.2%。

　　7月14日，深圳前海深港合作區核心桂灣片區一宗宅地出讓，共吸引12家房企角逐。經過158輪激烈競價，該地塊被招商蛇口以總價21.55億元、樓面價84180元/平方米、溢價率86.10%競得。這也是時隔十年，深圳宅地樓面價首次突破8萬元/平方米關口，成為深圳單價“地王”。

　　來源：中指研究院

　　7月23日，綠城中國以總價46.67億元、樓面價65242元/平方米、溢價率8.74%競得位于蘇州市蘇園土掛(2025)04號地塊，刷新蘇州樓面價歷史紀錄，并且成為江蘇省單價“地王”。

　　7月27日，備受市場關注的上海徐匯衡復風貌地塊正式出讓，最終被民營企業上海祺祥旺宇置業公司以總價12.25億元、樓面價20.03萬元/平方米、溢價率22.38%競得，一舉刷新了上海乃至全國涉宅用地樓面價紀錄。此前該紀錄為今年2月出讓的上海靜安寺C050101單元095-7地塊，成交樓面價16萬元/平方米。

　　來源：中指研究院

　　中指研究院數據顯示，7月，溢價率超過10%的地塊出現在杭州、上海、成都、武漢、青島、南京、深圳和長春等城市。其中，長春經開區一宗地塊溢價率最高達到100%，上述深圳前海深港合作區地塊溢價率也超過86%。

　　從全國住宅用地成交總價TOP10來看，高總價地塊主要集中在上海、杭州和深圳。其中，上海有5宗地塊入圍，總成交金額高達244億元，其中虹口區北外灘地區hk315-11地塊以總成交價65億元位列月度榜首。杭州和深圳各有2宗地塊入圍，總成交金額分別為46億元和45億元。

　　克而瑞研究中心市場研究總監馬千里表示，7月，武漢、濟南、西安均有宅地流標或撤牌，因為未來銷售前景確定性不足或未達出讓預期，未能成功如期出讓。不過，整體土地流拍率9%，處在近年低位。

　　在馬千里看來，中央城市工作會議時隔十年再度召開，將2025年以來加快推進的城市更新工作站位進一步拔高，要求優化城市空間結構，并提及加快構建房地產發展新模式。隨著各地城市化高質量發展的進一步推進，土地使用效率的進一步挖潛，預計各地將迎來更多優質宅地入市。

　　上海土地交易市場一角 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

　　將延續“縮量提質”市場特征

　　如同今年不斷升溫的夏季，土地市場各家房企參拍氣氛熱烈。

　　中指研究院數據顯示，今年前7個月，TOP100企業權益拿地總額5783億元，同比增長34.3%，相比6月小幅增長1個百分點。中海地產、綠城中國和保利發展分別以542億元、522億元和424億元的權益拿地金額排在前三位。

　　2025年1—7月房企權益拿地金額和面積TOP10 圖片來源：中指研究院

　　據劉水介紹，今年前7個月，重點城市拿地金額TOP10房企中，以央企、國企和地方國資為主力，這些企業繼續聚焦核心城市并加大力度補倉。而民企僅在重點深耕區域補充土儲。

　　如招商蛇口在北京、上海、南京和成都等四個城市的拿地金額均進入當地前十；建發房產則在杭州、北京、蘇州和成都四個城市的拿地金額進入當地前十。民企方面，濱江集團聚焦杭州，在杭州位列拿地金額第一；興耀房產集團在杭州、大華集團在上海均增加土地儲備；嘉禾興地產則進入成都拿地金額榜前十。

　　在今年前7個月房企全口徑新增貨值榜上，綠城中國、中海地產和保利發展位列前三，金額分別為1116億元、935億元、907億元。TOP10企業全口徑新增貨值總額6871億元，占TOP100企業的43.5%，TOP100企業新增貨值門檻為55億元。

　　2025年1—7月房企新增貨值TOP10 圖片來源：中指研究院

　　在政策層面，7月多地發布了供給側管理優化新政。如北京于7月10日印發《北京市深化改革提振消費專項行動方案》，優先向軌道交通站點和就業密集地區供應住宅用地，完善“保障+市場”住房供應體系。這不僅給房地產市場帶來更有活力的市場化宅地，并且進一步豐富了宅地供應的結構。

　　成都于7月21日發布《關于促進房地產市場平穩健康發展若干措施的通知》，提出在四方面提升供應質量，包括完善“人房地錢”聯動機制、推動區域均衡發展、分板塊靈活制定商服自持比例、支持高品質住宅建設。

　　馬千里分析指出，下半年土地市場有望維持適當的競拍熱度，在合理的交易規模下為穩市場提供更多動力，釋放更多穩定信號。集聚大量外來人口的核心城市，以及經濟發展水平較高的中小城市，在合適的開發指標之下，城市更新類宅地在助力城市煥新發展的同時，也為房地產市場帶來了更多強確定性的投資標的，并持續提振從業者和需求側信心。

　　劉水則提醒道，短期來看，房企當下更加注重項目的安全性與盈利的確定性，北京、上海、深圳和杭州等熱點城市的核心地塊，憑借稀缺屬性預計仍將頻現高溢價成交，成為房企爭奪的焦點。不過，仍需避免獲取高價地，防止因單價過高而為項目后續開發帶來挑戰。“產品力競爭升級，得房率提升、外立面材料升級成趨勢，已在倒逼開發商提升設計能力，拿到地以后如何打造‘好房子’，是企業未來的一個考驗。”