北京樓市又出政策組合拳，公積金新政能省多少錢？

　　作者：亓寧 

　　日前，北京出臺樓市新政，除放寬五環外限購政策外，加大了公積金貸款支持力度，包括優化首二套房認定、提高二套房公積金貸款額度、降低二套房首付比例等。

　　據第一財經了解，目前北京地區銀行已跟進執行。北京是7月底政治局會議之后首個出臺樓市新政的一線城市，此次政策調整效果備受關注。不少業內人士判斷，這將強化其他一線城市進一步優化限購和公積金政策的預期。

　　以房屋總價400萬元，公積金貸款100萬元、貸款年限30年為例，若北京新政實施后，滿足二套住房貸款調整為首套，購房者首付款最高可減少60萬元，購房者置業初期壓力明顯減輕，月供也將減少253元。

　　北京公積金貸款提額

　　“文件生效就可以(按照新規)做(貸款)了，主要是二套房受益比較大。”第一財經記者周一以購房者身份咨詢時，北京一國有大行工作人員表示，該行自上周六(8月9日)已開始執行新的住房公積金貸款政策。

　　上周五(8月8日)，北京市住房和城鄉建設委員會、北京住房公積金管理中心發布《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》(下稱《通知》)，一方面進一步優化五環外限購政策，另一方面加大了住房公積金貸款支持力度。文件自8月9日起施行。

　　新規涉及公積金貸款的內容調整力度較大。首先是優化首二套房認定標準：《通知》稱，住房公積金個人住房貸款借款申請人(含共同申請人)在北京市無住房，且全國范圍內無公積金貸款(含住房公積金政策性貼息貸款)或使用過1次公積金貸款并已結清的，執行首套住房公積金貸款政策。

　　其次是提高二套住房公積金貸款額度：《通知》稱，借款申請人使用公積金貸款購買二套住房的，最高貸款額度為100萬元，最低首付款比例不低于30%。

　　這也意味著，購房者的二套住房公積金貸款最低首付比例將由30%(五環外)、35%(五環內)統一降至30%，不再區分五環外、五環內；貸款利率將由3.075%降為2.6%，進一步降低購房者置業成本。以公積金貸款100萬元、30年等額本息計算，購房者總利息將減少約9.12萬元，月供減少253元。

　　此外，結合前期相關政策，適用公積金支持綠色發展、多子女家庭購房政策的，二套房公積金貸款額度最多可上浮40萬元，即最高貸款額度為140萬元；首套住房最高貸款額度為160萬元。

　　再次，《通知》提高了每繳存一年公積金的可貸款額度，即由每繳存公積金一年可貸10萬元提高至可貸15萬元。北京住房公積金管理中心測算稱，購房者如果要申請120萬元貸款，將由需要繳存公積金11年零1個月降為繳存7年零1個月。

　　同時，新政也進一步落實《北京市深化改革提振消費專項行動方案》，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請公積金貸款。

　　這也是近一個月之內，北京二度優化公積金政策。此前7月中旬，北京住房公積金中心發布《關于進一步擴大提取住房公積金直付房租業務試點范圍的通知》，一方面優化提取措施，即劃轉房租頻率增加“按季直付”。繳存人申請“直付房租”后，公積金中心依據房屋租賃合同備案的租金支付周期，按月或按季劃轉可提取的住房公積金至住房出租機構賬戶，用于支付房租。

　　另一方面，新規將試點住房出租機構運營的商品房房源覆蓋范圍擴展至全市，公租房試點項目增加至3個，試點房源總量由4萬套增加至33萬套。

　　中指研究院政策研究總監陳文靜對第一財經表示，公積金政策是本次政策涉及最多的內容，一攬子新規均有利于降低購房者置業成本和購房門檻，增強購房者置業能力，未來公積金政策仍有進一步優化預期，如支持公積金“帶押過戶”，進一步加大人才公積金政策支持等。

　　公積金仍是政策調整重要方向

　　“整體來看，7月30日中央政治局會議后，北京率先落地優化樓市政策，未來預計有更多城市跟進，上海、深圳進一步優化限購政策、加大公積金政策支持存在較強預期。”陳文靜說。

　　此前7月，廣州發文擬推進“商轉公”政策，若政策落地，廣州將成為繼深圳之后第二個推行該政策的一線城市。對于滿足條件的購房者，存量房貸利率有望從3%以上降至2.6%。中指研究院數據顯示，今年以來，已有廣州、沈陽、重慶等約20城支持、優化“商轉公”政策。

　　但推行“商轉公”的可行性與每個城市的公積金盈余及使用率情況等息息相關，多數城市對此設置了較高的門檻。相比“商轉公”更多可為存量房貸減負，也有不少城市優化公積金提取和使用政策，以更緩和的方式刺激增量需求，這也是今年來各地政策優化的主要方向之一，涉及提高公積金貸款額度、支持提取公積金支付首付款、延長還款期限等方面進行優化調整。

　　據中指研究院不完全統計，年內已有深圳、杭州、西安等超30個市(區)跟進出臺提取公積金支付首付款，跟進城市能級逐步延伸至一二線核心城市。

　　“(這些政策)對于職工的購房門檻、購房成本均有一定程度的降低，同時部分城市如深圳、蘇州對于多孩家庭的額度上浮比例較大，能夠更好地支持特定群體購房需求釋放。”陳文靜認為，未來將有更多城市跟進落地。

　　與此同時，市場對更多城市尤其一線城市進一步放開限購的預期也進一步升溫。“放開符合條件的家庭購房套數限制，讓有能力、有意愿、有需要的居民家庭進入市場，在促進市場修復的同時，也可以更好地支持職住平衡。”陳文靜以北京舉例說，今年1~7月，北京新建商品住宅銷售套數中，五環外占比超80%，是新房市場的絕對成交主力地區，二手住宅成交套數五環外占比也超50%，本次政策落地后，一方面將對五環外的市場產生積極作用，另一方面，對于想賣出五環外二手房進行置換的群體也帶來新的機會，可以促進這部分改善需求釋放。

　　克而瑞地產研究報告也指出，去年一線城市購房限制性政策松動調整，除廣州全域解除限購外，京滬深三城市依然保留核心區限購，外圍區域有條件放開。但今年以來，京滬外圍項目銷售去化壓力凸顯，為行政性限制措施逐步退出市場打開了空間和可能性，通過“核心區嚴控、郊區松綁”的差異化策略，一方面可以消除投機顧慮，又能滿足合理自住購房需求，通過釋放郊區購房需求，既能緩解庫存壓力、提振經濟，又能服務于人口疏解、區域協同等戰略目標，成為房地產市場“因城施策”風向標，實現房地產市場平穩健康發展與城市可持續增長的雙贏。

　　從統計局數據來看，今年1~7月，北京新房和二手房市場整體表現平穩，但7月出現轉弱跡象。有北京五環外房產中介人士表示，新政后首個周末，咨詢與帶看量明顯增加，但在成交層面體現還需要時間。