上海優(yōu)化政策釋放住房消費(fèi)需求

　　本報(bào)記者 張薌逸

　　8月25日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》(以下簡稱《通知》)，從調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等方面對(duì)政策進(jìn)行優(yōu)化。《通知》自2025年8月26日起施行。

　　8月份以來，“穩(wěn)樓市”相關(guān)政策力度進(jìn)一步加大。同為一線城市的北京在8月初已對(duì)限購、住房公積金等房地產(chǎn)相關(guān)政策進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。8月18日召開的國務(wù)院第九次全體會(huì)議明確要求，“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)”。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海此次政策出臺(tái)，深入落實(shí)相關(guān)政策精神和市場(chǎng)訴求匹配，全力支持各類群體購房和各區(qū)域的去庫存，對(duì)于鞏固樓市穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)具有積極作用，亦為全國新一輪政策調(diào)整優(yōu)化帶來啟示。

　　“整體來看，本次上海跟進(jìn)優(yōu)化樓市新政，在優(yōu)化限購、加大住房公積金政策支持方面與北京較為相似。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，上海本次出臺(tái)的政策還進(jìn)一步降低居民購房成本，明確不再區(qū)分首套、二套住房商貸利率，并完善了房產(chǎn)稅政策。

　　具體而言，在調(diào)減住房限購政策方面，《通知》明確，對(duì)符合上海市住房購買條件的居民家庭，包括上海市戶籍居民家庭、在上海市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的非上海市戶籍居民家庭，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，包括新建商品住房和二手住房。同時(shí)，成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。

　　為銜接優(yōu)化住房限購政策，《通知》規(guī)定，對(duì)符合條件的非上海市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購買的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策明確符合條件居民在外環(huán)外將不限購房套數(shù)，進(jìn)一步放寬購房資格，將有力釋放住房需求，對(duì)于外環(huán)外房屋去化具有積極作用，也將帶動(dòng)后續(xù)市場(chǎng)交易量的上升。配套完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策，也使得非滬籍居民家庭與滬籍居民家庭的政策口徑更為一致，有助于鼓勵(lì)和吸引人才在滬工作生活，促進(jìn)住房消費(fèi)。

　　目前，在上海市新房、二手房市場(chǎng)上，外環(huán)外區(qū)域均為成交主力。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至8月23日，今年以來上海全市新建商品住宅成交2.97萬套，其中外環(huán)外成交超1.8萬套，占比超60%。在二手房方面，今年前7個(gè)月上海全市成交約12.7萬套，其中外環(huán)外成交約6.5萬套，占比約51%。

　　此外，《通知》進(jìn)一步加大住房公積金支持住房消費(fèi)力度，明確提高個(gè)人住房公積金貸款額度、支持提取住房公積金支付購房首付款、支持住房公積金“又提又貸”等舉措。

　　政策施行后，個(gè)人住房公積金貸款首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計(jì)算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。

　　“最高可貸額度的提升進(jìn)一步降低購房成本。對(duì)于總價(jià)不高的項(xiàng)目，住房公積金貸款基本可以覆蓋購房貸款。”陳文靜表示，另外，《通知》發(fā)布后，一線城市已全部支持提取住房公積金用于首付，預(yù)計(jì)未來更多城市跟進(jìn)，進(jìn)一步降低居民購房門檻。支持住房公積金“又提又貸”則是與提取住房公積金用于首付配套的政策，與北京此前發(fā)布的政策一致。

　　值得注意的是，《通知》還明確優(yōu)化個(gè)人住房信貸政策。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海此次明確個(gè)人住房貸款利率不再區(qū)分首套和二套房，將在客觀上促進(jìn)二套房利率下調(diào)，有助于改善性住房需求釋放。

　　“《通知》出臺(tái)后，上海新房和二手房市場(chǎng)都將迎來利好。”談及本次上海樓市新政的市場(chǎng)效應(yīng)，嚴(yán)躍進(jìn)表示，購房條件優(yōu)化和成本下調(diào)有望促進(jìn)住房消費(fèi)需求釋放，尤其是對(duì)于外環(huán)外新房和二手房市場(chǎng)將有明顯活躍作用。

　　展望未來，陳文靜表示，北京也存在繼續(xù)優(yōu)化商貸利率、降低居民購房成本的預(yù)期。后續(xù)各地政策的進(jìn)一步優(yōu)化，有助于提振市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。