京滬限購放松帶動成交回暖，多地政策加碼蓄能 “金九銀十”

　　21世紀經濟報道記者李莎 北京報道

　　中指研究院統計發現，今年以來全國各地出臺超420條樓市新政，其中8月各地出臺的30余條政策中，北京、上海兩地的限購政策放松，無疑成為市場關注的焦點。

　　政策落地后，兩地市場給出積極反饋，北京新房與二手房成交均呈增長態勢，其中新房增幅更顯著，當月網簽量環比增長近9%。上海市場同樣暖意漸顯，外環外市場重點新房項目到訪量和認購量明顯增加，另據安居客數據，8月上海二手房成交近2萬套，創下近四年同期新高。

　　除京滬之外，8月全國多地樓市調控持續發力，如蘇州取消限售，廣西擬優化限價，長春計劃降低新房貸款首付比例等，一系列精準施策進入醞釀或落地階段，為即將到來的“金九銀十”傳統旺季提前積蓄動能。

　　8月18日，國務院第九次全體會議明確，采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢。中指研究院分析師王建梓表示，這或預示政策有望進一步加力。市場已進入“金九銀十”傳統營銷旺季，預計房企在核心城市將加快推盤節奏，市場活躍度有望迎來階段性回升。

　　京滬成交提升

　　8月京滬限購政策調整引發市場高度關注。8月8日，北京率先明確，符合購房條件的家庭五環外購房不再限購；8月25日，上海跟進發文，符合購房條件的家庭外環外購房不再限購。此外，兩地均加大了公積金對購房的支持力度，上海還提出商貸利率不再區分首套和二套，政策優化力度進一步升級。

　　政策出臺之后，兩地市場反饋積極。在北京，合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道記者表示，上周(8月25日—8月31日)北京新房成交760套，相較新政后的第一周(8月11日—17日)增加28%；同期二手房成交3524套，相較新政后第一周提升14%。

　　郭毅分析指出，相較之下，北京此次樓市新政對新房市場的拉動效應更為顯著。核心邏輯在于，當前新房價格已基本進入夯實階段，疊加“好房子”的得房率優勢，以及開發商在產品端持續發力，注重產品設計和品質提升，升級精裝修，改善公共區域等等。多重因素共同作用下，新房市場對政策的響應會更為積極。

　　從8月整體情況看，Wind數據顯示，8月北京商品住宅網簽3135套，環比增長8.8%，二手住宅網簽13331套，環比增加4.3%。

　　上海新政落地一周有余，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，政策效應已開始顯現：外環外新房市場率先釋放積極信號，購房者關注度和購房意向明顯增加，新政后首個周末重點項目認購量增速超120%，重點項目來訪量相比新政前增速逾40%，熱點板塊如閔行、嘉定、青浦等熱度顯著提升。

　　二手房市場同樣反應積極。嚴躍進觀察到，外環外二手房咨詢量上漲約20%，部分門店帶看量增長40%；業主端心態也有所調整，部分業主提價3%—5%，與市場熱度變化相呼應，部分小區新增掛牌量增長15%。8月30日，上海二手房網簽量破千套，創60天新高。

　　另據安居客數據，新政后6天，上海二手房成交4450套，較新政前6天增長17%；同期新房住宅成交1997套，較新政前6天增長50%(這一增長亦與供應相關)。拉長時間線看，8 月全月上海二手房累計成交19912套，環比提升2.76%，同比提升11.34%，創下2022年以來同期成交量的最高紀錄。

　　在廣深方面，據中指數據，8月廣州新房成交面積49萬平方米，同環比均下降，降幅分別為4%、6%。8月深圳新房成交面積15萬平方米，環比基本持平，但高基數下同比下降45%；深圳二手房成交4283套，環比下降8%，低基數下同比增長13%。

　　蓄力“金九銀十”

　　中指研究院不完全統計發現，今年各地已出臺超420條樓市政策，其中8月各地出臺32條政策，部分城市出臺創新舉措促進住房需求釋放。

　　如蘇州下調公積金貸款首付比例，使用公積金貸款購買首套或第二套房的，首付款比例調整為不低于住房總價的15%；成都出臺公積金新政，將購買保障性住房的公積金貸款最低首付款比例確定為15%，最高貸款額度對應上浮50%；廣州推出“商轉公”貸款新政，當公積金個人住房貸款率低于75%時啟動商轉公貸款，當個貸率達到85%及以上時可采取防控措施，當個貸率達到90%及以上時暫停。

　　8月18日召開的國務院第九次全體會議對房地產工作進行針對性部署，提出“采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求”。

　　對此，王建梓認為，這次會議進一步明確了房地產“止跌回穩”的政策目標，為市場注入信心，“采取有力措施”也預示政策有望進一步加力。短期來看，政策可繼續聚焦城市更新、城中村和危舊房改造、促進改善性需求釋放等方向，相關配套政策有望進一步落位，同時聚焦質量提升。另外，目前市場對9月美聯儲降息預期有所升溫，我國降息也有打開空間。

　　克而瑞統計發現，包括上海在內，8月最后一周，共有13個省市出臺或擬出臺15次穩定房地產市場的政策。

　　多地樓市新政正醞釀出臺，政策儲備持續加碼，為即將到來的“金九銀十”傳統銷售旺季蓄力。例如8月25日，廣西發布《廣西進一步促進房地產市場平穩健康發展工作措施》(征求意見稿)，擬從優化限價，加大補貼優惠力度，提高公積金貸款額度，創新青年群體住房貸款金融產品支持等多維度發力。

　　又如8月28日，長春發布《關于調整住房公積金個人住房貸款政策的通知(征求意見稿)》，計劃降低新建商品住房貸款首付款比例，階段性取消公積金貸款次數限制，政策針對性進一步增強。

　　郭毅認為，政策的優化調整需要經歷持續的、循序漸進的過程，才能更好對市場形成長效影響。對于后續市場而言，仍需為樓市營造更為寬松的政策環境，為購房者注入更強的信心支撐，如此才能推動“金九銀十”市場走得更好、走得更遠。

　　(作者：李莎 編輯：周上祺)