地鐵密集“上新”背后：多地扭虧押寶TOD

　　作者：馬紀朝

　　12月29日，鄭州一日之內同時新開7號線、8號線兩條地鐵線路，加上已開通的其它地鐵線路，鄭州城市軌道交通運營總里程已達450公里，躋身全國前十。而此前一天的12月28日，深圳、廣州、南京、天津、貴陽等地也“上新”多條軌道交通。

　　更長的地鐵里程，意味著更多人受益。而鄭軌云麓小區(qū)的業(yè)主們，又有著別人難以體會的興奮。已在該小區(qū)購房的王小鵬(化名)說，伴隨著鄭州地鐵8號線的開通，以后即便天降大雨，自己不帶傘，也不擔心進站被雨淋了。因為，其中一個地鐵站點的出入口，就在他們小區(qū)的負二層。

　　鄭軌云麓的開發(fā)商，是鄭州市軌道交通置業(yè)有限公司，該公司由鄭州地鐵集團(已于12月29日更名為鄭州交通發(fā)展投資集團有限公司，為便于標識，下仍稱“鄭鐵集團”)持有100%股權。而該小區(qū)的開發(fā)，其實也標志著鄭鐵集團在盈利模式上的新探索。

　　眾所周知，地鐵建設投資大賺錢難。目前除了香港、深圳等少數城市外，國內不少城市的地鐵公司在經營上都受困于前期高昂的建設費用以及后期居高不下的運營成本。鄭鐵集團也需要正面這一問題。

　　如何在主業(yè)運營之外，找到新的收入渠道，便成為包括鄭鐵集團在內的國內地鐵公司的新方向。

　　鄭軌云麓是鄭鐵集團首個建于地鐵之上的TOD項目。

　　所謂TOD(transit-oriented development)，是指“以公共交通為導向的發(fā)展模式”，也即圍繞公共交通站點進行住宅、商業(yè)等的綜合開發(fā)運營。

　　鄭軌云麓的地下大堂，因與鄭州地鐵8號線五龍口站點直通，并在社區(qū)大堂設有地下接駁站，成為業(yè)主通過地下接駁站避開風雪的保障。而該小區(qū)也因此被貼上“鄭州首家地鐵站點與社區(qū)接駁小區(qū)”，并因此成為鄭州熱銷樓盤之一。

　　“地鐵直接到家，想想都美。”王小鵬說，這也是其和家人最終在鄭軌云麓買房的重要原因。

　　“鄭州的崛起離不開火車，鄭州的未來則離不開地鐵。TOD是資源、產業(yè)、人流等要素集聚融合的重要載體。”鄭軌云麓置業(yè)顧問郭先生說，作為2024年鄭州樓市的熱銷樓盤，鄭軌云麓曾長期占據鄭州銷售榜前列，未來他們公司還會推出更多的TOD項目。

　　鄭州市則在已經發(fā)布的《鄭州市十四五規(guī)劃和2035年遠景目標建議》中披露，將繼續(xù)推進“軌道上的都市”建設。堅持TOD發(fā)展導向……加強軌道交通站點物業(yè)、形態(tài)、開發(fā)權等控制，做好與產業(yè)規(guī)劃、國土空間規(guī)劃的銜接，將軌道站點打造成交通的節(jié)點、發(fā)展的支點、城市建設的亮點。

　　鄭鐵集團也明顯加快了其在鄭州市區(qū)的拿地步伐。其中，12月6日，鄭鐵集團旗下地產公司以3.7億元摘得鄭州市金水區(qū)一住宅地塊；12月26日，其旗下地產公司又以約6.18億元拿下鄭州市二七區(qū)兩宗住宅地塊。

　　“我們圍繞主業(yè)探索了地產等衍生的市場化業(yè)務，豐富了公司的收入結構，也增強了公司業(yè)務的抗風險能力。”鄭鐵集團一位負責人說，除了上文提及的鄭軌云麓，該公司正在推進的地產項目還包括鄭軌經緯歸臻、鄭軌紫金閣、鄭軌風尚西苑等。

　　不過，這位負責人沒有透露這些地產項目的具體銷售業(yè)績以及對公司的利潤貢獻。

　　實際上，從全國視野看，地鐵公司通過開發(fā)TOD項目獲取多元化收入，早有成例在先。

　　其中，深圳地鐵集團早在2008年就開始探索“軌道+物業(yè)”的TOD模式之路，并在2009年轉虧為盈，2020年更是實現凈利潤111億元；更早之前，香港地鐵集團，同樣依靠軌道交通+物業(yè)，連續(xù)多年持續(xù)盈利。此外，國內的成都、武漢、杭州等地，也通過不斷開發(fā)TOD項目，減少主業(yè)虧損。

　　不過，亦有觀察者對此模式提出新的思考。已在鄭州摸爬滾打20多年的地產人士奚春山告訴記者，TOD模式依賴于樓市大環(huán)境的冷暖寒熱，在樓市上行時，能呈現出較多利好，但在樓市下行時，也有可能成為拖累業(yè)績的負擔。

　　深鐵集團財報亦顯示，受房地產市場低迷等因素影響，2024年前三季報，雖然公司營業(yè)收入仍有增長，但凈利潤虧損約80.74億元。

　　“地鐵的虧損肯定不能單純用企業(yè)的指標去衡量，畢竟它還承擔更多社會公共服務職能。”奚春山說，但是在一些區(qū)域財政緊張的背景下，地鐵公司如果能探索出更多的盈利模式，也能在一定程度上減輕政府與民眾負擔。

　　于鄭鐵集團而言，一則最新消息是，12月29日，鄭州市正式將鄭鐵集團更名為鄭州交通發(fā)展投資集團有限公司。

　　當地官媒《鄭州日報》稱，此舉旨在以地鐵集團為核心，立足大交通產業(yè)改革發(fā)展定位，歸集整合大交通產業(yè)各類資源，推動公共交通關聯企業(yè)深度融合。

　　但在奚春山看來，新名字中的“發(fā)展投資”二字，或意味著未來的鄭鐵集團，將會在主業(yè)之外，繼續(xù)探索更多可能的盈利方向。